As arras confirmatórias reforçam o compromisso. Quem desiste sem justa causa perde o sinal que entregou ou devolve-o em dobro, e a outra parte não é obrigada a aceitar essa desistência. As arras penitenciais funcionam como um preço de saída: dão a cada parte o direito de se arrepender, pagando com o sinal. Em Portugal a regra é o sinal confirmatório. O penitencial só existe quando a lei o prevê ou quando as partes o escrevem no contrato de forma inequívoca. No contrato-promessa de compra e venda de uma casa, esta diferença decide se o outro lado pode simplesmente ir embora ou se fica obrigado a fazer a escritura.
Em resumo
- Confirmatório é a regra. Se o contrato nada disser, o sinal é confirmatório. O penitencial obriga a uma cláusula clara que dê às partes o direito de se arrependerem.
- Mesma tabela, objetivos diferentes. Nos dois casos quem entregou o sinal pode perdê-lo e quem o recebeu pode ter de o devolver em dobro. No confirmatório, isto é a indemnização por um incumprimento. No penitencial, é o preço de uma desistência lícita.
- O dobro não é obrigatório. As partes podem acordar a simples devolução do sinal em vez do dobro, e o sinal não é atualizado pela inflação, salvo se o contrato o previr.
- O sinal tem de ser entregue. Prometer pagar um valor mais tarde não constitui sinal.
- A redação conta. Na promessa de compra e venda de uma casa, a forma legal e a cláusula escrita decidem que regime se aplica.
Índice
- O que é o sinal (arras) num contrato-promessa
- Arras confirmatórias: o sinal que reforça o compromisso
- Arras penitenciais: o direito de desistir, com um preço
- Confirmatório vs penitencial: lado a lado
- O que acontece ao sinal quando alguém falha
- Para lá do sinal: execução específica e indemnização adicional
- Como redigir a cláusula do sinal sem ambiguidades
- A nossa perspetiva
- Comprar ou vender com o contrato bem feito
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que é o sinal (arras) num contrato-promessa
"Sinal" e "arras" são a mesma coisa: um valor em dinheiro ou um bem entregue no início do negócio. Segundo um acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 2024, o sinal pode ter duas funções: definir antecipadamente o que acontece se alguém não cumprir, ou dar às partes o direito de se arrependerem.
Na compra de casa, o sinal aparece quase sempre no contrato-promessa (o CPCV). O comprador entrega uma parte do preço, muitas vezes 10% a 20%, e o resto é pago na escritura. Se tudo correr bem, esse valor é descontado no preço final. As dúvidas surgem quando alguém falha: o banco recusa o crédito, o vendedor recebe uma proposta melhor ou o imóvel tem um problema que não foi revelado.
Se vai assinar um CPCV, reveja primeiro o que um contrato-promessa deve conter. A cláusula do sinal é só uma das que pesam no resultado final.
Arras confirmatórias: o sinal que reforça o compromisso
O sinal confirmatório serve para "confirmar" o negócio. As partes ficam obrigadas a cumprir, e o sinal funciona como uma indemnização fixada à partida para o caso de alguém falhar sem justa causa.
O Supremo Tribunal de Justiça diz que o sinal confirmatório é a regra. O tribunal explica porquê: um contrato celebrado vincula as partes de forma irrevogável, e o arrependimento é uma exceção que tem de ficar claramente demonstrada. O mesmo acórdão diz que o sinal confirmatório reforça o vínculo e fixa antecipadamente a indemnização: perder o sinal ou devolver o dobro, salvo se o contrato disser outra coisa.
Na prática, com um sinal confirmatório:
- Se o comprador falhar de forma definitiva e por culpa sua, o vendedor pode resolver o contrato e ficar com o sinal (TRC, 2024).
- Se o vendedor falhar, o comprador pode resolver o contrato e exigir a devolução do sinal em dobro, salvo se tiverem acordado outra coisa (STJ, 2018).
- Se o negócio se concretizar, o sinal é devolvido ou descontado no preço, conforme o caso.
Os tribunais fazem ainda outra distinção. Existe um sinal confirmatório de natureza indemnizatória, que é o mais comum, e um sinal confirmatório puramente punitivo ou coercivo. O segundo exige uma convenção inequívoca e fica próximo da cláusula penal, segundo a mesma decisão da Relação de Coimbra.
Arras penitenciais: o direito de desistir, com um preço
O sinal penitencial dá a cada parte uma saída legítima. Quem desiste não está a incumprir: está a usar um direito que o contrato lhe dá. O valor entregue toma o lugar da prestação prometida, "em singelo ou em dobro", como resume o Tribunal da Relação de Coimbra:
- O comprador que desiste perde o sinal que entregou.
- O vendedor que desiste devolve o sinal em dobro.
Os números são os mesmos do confirmatório. A diferença está noutro ponto: com arras penitenciais, a parte que fica não pode obrigar a outra a fazer a escritura. Recebe o valor combinado e o negócio acaba ali.
Por ser uma exceção, este regime só se aplica quando decorre da lei ou de uma vontade inequívoca das partes que preveja expressamente o direito de arrependimento (STJ). Chamar "sinal" ao valor não chega. Escrever "a título de princípio de pagamento" também não. É preciso dizer, sem ambiguidade, que qualquer das partes pode desistir contra a perda do sinal ou a devolução do dobro.
Confirmatório vs penitencial: lado a lado
| Critério | Sinal confirmatório | Sinal penitencial |
|---|---|---|
| Quando se aplica | Por regra, se o contrato nada disser | Só com cláusula expressa e inequívoca, ou quando a lei o prevê |
| Objetivo | Reforçar o vínculo e fixar a indemnização à partida | Dar um direito de arrependimento com preço definido |
| Quem desiste está a... | Incumprir o contrato | Exercer um direito |
| Comprador que desiste | Perde o sinal | Perde o sinal |
| Vendedor que desiste | Devolve o sinal em dobro (salvo outro acordo) | Devolve o sinal em dobro |
| A parte que fica pode exigir a escritura? | Pode tentar, conforme o contrato e a lei | Não: recebe o valor e o negócio termina |
| Atualização pela inflação | Não, salvo cláusula expressa | Não, salvo cláusula expressa |
O que acontece ao sinal quando alguém falha
Quando é o comprador a falhar
Com um sinal confirmatório, o vendedor pode resolver o contrato e ficar com o sinal se houver incumprimento definitivo imputável ao comprador. Tem de ser definitivo: um simples atraso não chega, e o vendedor tem de demonstrar que o comprador não vai cumprir ou que deixou passar um prazo final que lhe foi fixado.
O acórdão do STJ de 25 de fevereiro de 2025 mostra como isto funciona. Num contrato-promessa sobre terrenos, os vendedores puderam ficar com um sinal de 30 000 € porque não se provou incumprimento definitivo da parte deles. O comprador tinha invocado uma servidão administrativa para recusar o negócio, mas o tribunal entendeu que essa servidão não justificava a recusa sem prova de que impedisse ou limitasse a construção. Antes de assinar, verifique ónus, servidões e licenças: é por isso que vale a pena fazer uma due diligence imobiliária. Depois de assinar, a surpresa pode custar o sinal.
Quando é o vendedor a falhar
O comprador pode resolver o contrato e exigir o sinal em dobro, salvo se o contrato disser outra coisa (STJ, 2018). Há dois pontos que surpreendem muitos compradores:
- As partes podem afastar o dobro. Nesse mesmo acórdão de 2018, o STJ decidiu que a liberdade contratual permite acordar a simples devolução do sinal em vez do dobro. Antes de assinar, leia com atenção a cláusula do sinal que o vendedor propõe.
- Não há atualização pela inflação. Em 2025, o STJ decidiu que o comprador tem direito ao sinal em dobro, mas não à sua atualização monetária. O sinal é uma obrigação em dinheiro, e quem o tem a receber suporta o risco da desvalorização, salvo cláusula em contrário. Num CPCV com uma escritura muito distante, isto pode justificar uma cláusula própria.
Um exemplo com números
Imagine uma casa em Oeiras vendida por 350 000 €, com um sinal confirmatório de 35 000 € no CPCV e escritura prevista para daqui a seis meses. Este é um exemplo ilustrativo.
- O comprador desiste sem justa causa: o vendedor resolve o contrato e fica com os 35 000 €.
- O vendedor aceita uma proposta mais alta e recusa a escritura: o comprador pode exigir 70 000 €, salvo se o contrato previr só a devolução simples, que seria de 35 000 €.
- A escritura acontece: os 35 000 € são descontados e o comprador paga os restantes 315 000 €, mais os impostos da compra de casa.
Se o mesmo sinal fosse penitencial, os valores seriam os mesmos. A diferença é que nenhuma das partes poderia obrigar a outra a ir à escritura.
Para lá do sinal: execução específica e indemnização adicional
Obrigar a fazer a escritura
A execução específica é o pedido ao tribunal para que a sentença substitua a declaração de quem se recusa a vender ou a comprar. O Decreto-Lei n.º 379/86 voltou a permitir que as partes afastem a execução específica por acordo expresso. Definiu também que a existência de sinal ou de pena convencionada faz presumir essa vontade, mas a presunção é ilidível, ou seja, pode ser afastada com prova em contrário. Se quer mesmo ficar com aquela casa, e não apenas receber o dobro, diga-o no contrato: preveja expressamente a execução específica.
Pedir mais do que o sinal
Regra geral, o sinal já é a indemnização. A Relação de Évora admite indemnização além do artigo 442.º do Código Civil, mas só com um fundamento autónomo, diferente do simples incumprimento do contrato-promessa. O tribunal evita assim que o sinal se transforme numa indemnização sem limite. O STJ, no acórdão de 2018, chama-lhe uma indemnização pré-definida que as partes podem afastar por acordo.
Quando o sinal é excessivo
Um sinal muito alto pode ser reduzido? Excecionalmente, sim. No acórdão do STJ de 7 de junho de 2023, a aplicação por analogia do artigo 812.º do Código Civil (redução equitativa) exige uma desproporção ou um excesso evidente e grave. Em caso de resolução, esse excesso é avaliado pelo valor do sinal em singelo, e não pelo dobro. A Relação de Coimbra também admite esta redução, como exceção, quando o sinal é manifestamente excessivo face aos danos. Não conte com ela: é a exceção e não um plano B.
Como redigir a cláusula do sinal sem ambiguidades
Se o caso chegar a tribunal, o juiz vai ler o que está escrito. Antes de assinar, confirme estes pontos:
- Entrega efetiva. O sinal só existe quando o valor ou o bem é realmente entregue. Uma promessa de pagar mais tarde pode valer como cláusula penal, mas não é sinal (TRC, 2024). Pague por transferência ou cheque identificado e guarde o comprovativo.
- Forma legal. Na promessa sobre prédio urbano ou fração autónoma, o sinal deve constar do contrato, que tem de respeitar a forma exigida: documento escrito e assinaturas com reconhecimento presencial, como decidiu a Relação de Lisboa.
- Natureza do sinal. Escreva "a título de sinal e princípio de pagamento". Se quiser arras penitenciais, acrescente que qualquer das partes pode desistir, perdendo o sinal ou devolvendo-o em dobro. Sem essa frase, o sinal é confirmatório.
- Dobro ou devolução simples. Decida qual dos dois se aplica e escreva-o. Se nada disser, aplica-se o dobro.
- Execução específica. Diga se a admite ou se a afasta, para não depender de presunções.
- Reforços de sinal. Se houver pagamentos intercalares, diga se também contam como sinal.
- Condições e prazos. Preveja o que acontece se o crédito habitação for recusado e fixe uma data limite e um mecanismo de marcação da escritura. O guia sobre a escritura de compra e venda ajuda a preparar essa fase.
Se tem dúvidas sobre uma cláusula concreta, sobretudo se o sinal for alto ou o prazo longo, peça a um advogado ou solicitador que reveja o contrato antes de assinar. Depois de assinado, já não há margem para corrigir.
A nossa perspetiva
Na Golden Line acompanhamos contratos-promessa desde 2003 em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo. Aprendemos que a cláusula do sinal raramente é discutida quando tudo corre bem. Só se torna decisiva quando algo falha, e nessa altura já é tarde para a reescrever.
Por isso tratamos o sinal como uma decisão estratégica, e não como uma formalidade. Ao comprador que quer mesmo aquela casa sugerimos um sinal confirmatório com execução específica prevista. A um vendedor que tem outro negócio dependente da venda explicamos o que significa aceitar uma devolução simples ou exigir o dobro. Quando as partes querem flexibilidade, o sinal penitencial é uma opção legítima, desde que fique escrito sem ambiguidade.
O nosso acompanhamento jurídico e processual existe para que estas escolhas sejam conscientes. Juntamos a análise documental antes do CPCV, a coordenação do crédito através da MaxFinance Golden Line e a preparação da escritura, para que o sinal entregue chegue ao destino previsto: o preço da casa.
Sónia Godinho
Comprar ou vender com o contrato bem feito
Se está a preparar um contrato-promessa, a Golden Line acompanha todo o processo: da avaliação do imóvel e do estudo de mercado à revisão jurídica e processual do CPCV, incluindo a cláusula do sinal e a marcação da escritura. Saiba mais sobre os nossos serviços jurídicos e processuais.
Vai comprar com financiamento? Prever no CPCV o que acontece se o crédito for recusado protege o seu sinal. A equipa de crédito habitação da MaxFinance Golden Line ajuda a alinhar os prazos do banco com os do contrato. Se é proprietário, comece por pedir uma avaliação gratuita e personalizada do seu imóvel.
Perguntas frequentes
Se o contrato não diz nada, o sinal é confirmatório ou penitencial?
É confirmatório. O STJ trata o sinal confirmatório como regra e só admite o penitencial quando resulta da lei ou de uma cláusula inequívoca que preveja o direito de arrependimento. Chamar "sinal" ao valor não basta para criar uma saída livre.
O vendedor tem sempre de devolver o sinal em dobro?
Não. Se o incumprimento for imputável ao vendedor, o dobro é a solução que se aplica quando o contrato nada diz. Mas o STJ admitiu em 2018 que as partes acordem só a devolução simples. Tudo depende do que estiver escrito no seu CPCV.
O sinal é atualizado pela inflação se o negócio falhar?
Não, salvo se o contrato o previr. Em 2025, o STJ decidiu que o sinal é uma obrigação em dinheiro e que o risco da desvalorização é suportado por quem o tem a receber. Se a escritura estiver muito distante, pode negociar uma cláusula de atualização.
Posso desistir da compra se o banco recusar o crédito?
Depende do contrato. Se o CPCV tiver uma cláusula que condicione o negócio à aprovação do crédito, a recusa do banco pode permitir sair sem perder o sinal, nos termos dessa cláusula. Sem ela, a desistência pode ser vista como incumprimento. Por isso esta cláusula deve ser negociada antes de assinar.
Um sinal muito elevado pode ser reduzido pelo tribunal?
Só excecionalmente. Os tribunais admitem aplicar por analogia o artigo 812.º do Código Civil quando há um excesso evidente e grave face aos danos, avaliado pelo valor do sinal em singelo. É uma solução rara e não substitui um sinal bem calculado à partida.
Fontes
- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra (2024): noção e funções do sinal
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça: presunção de sinal confirmatório
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (2018): restituição simples convencionada
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (2025): sinal em dobro sem atualização monetária
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25 de fevereiro de 2025: sinal de 30 000 € e servidão administrativa
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de junho de 2023: redução do sinal excessivo
- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra: sinal manifestamente excessivo
- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora: indemnização além do sinal
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa (1991): forma do contrato-promessa e do sinal
- Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de novembro
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