Quando pede crédito à habitação, o banco manda avaliar a casa que vai ficar como garantia. Essa avaliação bancária é feita por um perito independente registado na CMVM. Visita o imóvel, analisa os documentos e fixa um valor de mercado. A partir desse valor, e não só do preço que combinou com o vendedor, o banco decide quanto lhe empresta. A comissão ronda os 230 €, o relatório costuma ficar pronto em duas a três semanas e, se o resultado não o convencer, a lei dá-lhe o direito de reclamar ou de pedir uma segunda avaliação. A seguir explicamos cada etapa e o que fazer quando o valor fica abaixo do esperado, quer esteja a comprar casa, quer acompanhe clientes como consultor imobiliário.
Em resumo
- A avaliação bancária serve para o banco saber quanto vale a garantia do empréstimo. É obrigatória nos créditos à habitação e noutros créditos hipotecários.
- Só um perito avaliador independente, registado na CMVM e com seguro de responsabilidade civil profissional, a pode fazer.
- O cliente paga a comissão, que ronda os 230 € e varia de banco para banco. Entre o pedido e o relatório passam normalmente 10 a 20 dias.
- Se a avaliação ficar abaixo do preço, o banco calcula o empréstimo sobre o valor mais baixo, e a diferença sai dos seus capitais próprios.
- Tem direito a receber o relatório, a reclamar por escrito e a pedir uma segunda avaliação, paga por si.
Índice
- O que é a avaliação bancária e para que serve
- Quem faz a avaliação e que regras tem de cumprir
- Como decorre a avaliação, passo a passo
- Que fatores pesam no valor da avaliação
- O que deve constar no relatório de avaliação
- Quanto custa e quanto tempo demora
- Avaliação abaixo do preço: o que muda no crédito
- Como reclamar ou pedir uma segunda avaliação
- Como preparar a casa e a documentação
- A nossa perspetiva
- Comprar ou vender com acompanhamento do princípio ao fim
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que é a avaliação bancária e para que serve
A avaliação bancária é um relatório técnico que estima o valor de mercado de um imóvel para efeitos de garantia. Segundo o Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal, quando analisa um pedido de crédito à habitação ou outro crédito hipotecário, a instituição avalia o imóvel dado como garantia, e essa avaliação tem de ser feita por um perito independente registado na CMVM.
A lógica é simples. Se o empréstimo deixar de ser pago, o banco precisa de saber quanto conseguiria recuperar com a casa. Por isso o valor da avaliação não diz se fez um bom ou um mau negócio. Diz quanto o banco aceita considerar como garantia. São duas perguntas diferentes, e convém não as confundir quando o número chega.
A avaliação bancária também não é o mesmo que a avaliação que um consultor faz para pôr uma casa à venda. Essa avaliação comercial olha para a procura, para a concorrência no bairro e para a estratégia de preço. Se é proprietário e quer perceber esta diferença, explicamos o método no nosso guia para avaliar casa para venda.
Há ainda situações em que o próprio banco volta a avaliar o imóvel durante a vida do empréstimo, por exemplo para cumprir normas legais. Nesses casos, o Banco de Portugal indica que a instituição não pode cobrar ao cliente qualquer despesa com essa reavaliação.
Quem faz a avaliação e que regras tem de cumprir
O perito avaliador não é um funcionário do banco. É um profissional ou uma empresa independente, contratado pela instituição. A atividade é regulada pela Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que exige aos peritos que avaliam imóveis para o setor financeiro:
- Registo na CMVM, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários;
- Idoneidade, qualificação e experiência profissional comprovadas;
- Seguro de responsabilidade civil profissional obrigatório, com capitais mínimos fixados na lei, para cobrir danos causados por erros ou omissões no relatório.
Na prática, isto dá-lhe duas garantias. A primeira é a independência: o perito não depende de quem vende nem de quem compra. A segunda é a responsabilidade: se o relatório tiver erros que lhe causem prejuízo, há um seguro por trás. No relatório tem de aparecer a identificação do perito e o seu número de registo, e pode confirmá-lo junto da CMVM.
Como decorre a avaliação, passo a passo
O processo é parecido em todos os bancos. Muda sobretudo o tempo de cada etapa.
- Pedido e pagamento da comissão. Depois de aprovar a sua capacidade financeira, o banco pede-lhe autorização para avaliar o imóvel e cobra a comissão de avaliação.
- Nomeação do perito. O banco atribui o processo a um perito ou empresa de avaliação registada, que contacta o vendedor, o comprador ou o consultor imobiliário para marcar a visita.
- Vistoria presencial. Segundo o guia do Santander sobre avaliação de imóveis, o perito desloca-se ao imóvel, tira fotografias, faz medições e regista uma série de dados sobre a casa e a zona.
- Análise documental. O perito confronta o que viu com a caderneta predial, a certidão do registo predial e, quando existe, a licença de utilização. As áreas e a tipologia têm de bater certo com o que está registado.
- Cálculo e relatório. O perito aplica um ou mais métodos de avaliação, justifica as variáveis que usou e entrega o relatório ao banco.
- Entrega ao cliente. O banco tem de lhe facultar o original ou uma cópia do relatório no prazo máximo de 10 dias depois de o receber, como indica o Banco de Portugal.
O dia da vistoria é o momento em que mais pode influenciar o resultado. Uma casa arrumada, com todas as divisões acessíveis e os documentos prontos facilita o trabalho do perito e evita observações desnecessárias no relatório.
Que fatores pesam no valor da avaliação
O perito não avalia gostos, avalia características objetivas. O Banco CTT aponta como principais fatores a localização, a tipologia, a qualidade e o ano de construção, o estado de conservação, os acabamentos, as infraestruturas da envolvente, as acessibilidades e a exposição solar.
Na prática, há pontos que costumam pesar mais do que o comprador imagina:
- Áreas registadas. Uma marquise fechada ou um sótão adaptado que não constem da documentação raramente entram no valor.
- Estado de conservação. Infiltrações, fissuras ou caixilharias degradadas levam o perito a descontar o custo de as reparar. Vale a pena perceber o impacto das humidades no valor de uma casa antes de a pôr à venda ou de a comprar.
- Envolvente. Transportes, escolas, comércio e estacionamento contam, e o perito compara com o que se vende na mesma zona. Em concelhos como Oeiras, Cascais ou Sintra, duas ruas próximas podem ter mercados bem diferentes.
- Prédio e partes comuns. Elevador, estado da fachada e da cobertura e eficiência energética também entram nas contas.
Os métodos que o perito utiliza
Os peritos trabalham com três métodos reconhecidos internacionalmente, segundo a explicação da Cofidis sobre a avaliação no crédito à habitação:
| Método | Como funciona | Quando é mais usado |
|---|---|---|
| Comparativo | Compara o imóvel com transações e ofertas de imóveis semelhantes na mesma zona, ajustando diferenças de área, estado e localização | Habitação corrente, como apartamentos e moradias em zonas com mercado ativo |
| Rendimento | Estima o valor a partir da renda que o imóvel pode gerar | Imóveis arrendados, comércio e investimento |
| Custo | Soma o valor do terreno ao custo de construir hoje um imóvel equivalente, descontando a depreciação | Construção nova, moradias singulares e imóveis sem comparáveis próximos |
Na habitação, o método comparativo é quase sempre o principal, muitas vezes cruzado com um segundo método para confirmar o resultado. Se quiser aprofundar a parte técnica, há uma boa síntese dos métodos de avaliação reconhecidos internacionalmente e da forma como se ligam às normas IVS e RICS.
O que deve constar no relatório de avaliação
Um relatório bem feito não se limita a um número final. Deve permitir-lhe perceber como o perito lá chegou. Procure estes elementos:
- identificação do perito e do seu registo na CMVM;
- identificação do imóvel, com a morada, os artigos matricial e predial e as áreas;
- descrição do estado de conservação, dos acabamentos e da envolvente;
- o método ou métodos usados e as variáveis do cálculo, como os comparáveis e os ajustes;
- o valor de mercado atribuído e eventuais reservas, por exemplo sobre obras não licenciadas.
Vale a pena ler o relatório com atenção. Um erro de área, um comparável de outra zona ou uma divisão mal classificada são motivos concretos para uma reclamação, como veremos à frente.
Quanto custa e quanto tempo demora
A comissão de avaliação é paga pelo cliente, mesmo que o crédito acabe por não avançar. Segundo a Cofidis, ronda os 230 € e varia entre bancos, e entre o pedido e a entrega do relatório podem passar 10 a 20 dias.
| Ponto | O que esperar |
|---|---|
| Comissão de avaliação | Cerca de 230 €, conforme o preçário de cada banco |
| Quem paga | O cliente que pede o crédito |
| Prazo até ao relatório | 10 a 20 dias, em regra |
| Entrega do relatório ao cliente | Até 10 dias depois de o banco o receber |
| Reavaliação por iniciativa do banco para cumprir a lei | Sem custos para o cliente |
| Segunda avaliação pedida por si | Paga por si |
Como a comissão muda de banco para banco e é revista ao longo do ano, confirme sempre o valor atual no preçário da instituição antes de avançar. Se estiver a comparar propostas de vários bancos, tenha em conta que cada um pode pedir a sua própria avaliação, e por isso a mesma casa pode gerar mais do que uma comissão.
O prazo depende sobretudo de dois fatores: a rapidez a marcar a visita e a documentação estar completa. Uma caderneta desatualizada ou áreas que não batem certo atrasam o relatório. Num negócio com data de escritura marcada, cada dia conta.
Avaliação abaixo do preço: o que muda no crédito
É a dúvida que mais aparece nos fóruns de quem está a comprar casa, e tem uma explicação direta. Segundo o Banco CTT, o banco financia até à percentagem máxima permitida, o rácio LTV (loan-to-value), calculada sobre o menor de dois valores: o preço de compra ou o valor da avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o empréstimo encolhe e a diferença tem de sair dos seus capitais próprios.
Uma avaliação abaixo do preço não quer dizer, por si só, que pagou demais. Quer dizer que o banco atribui à casa um valor de garantia inferior ao preço acordado. Em mercados com muita procura, o preço de fecho pode adiantar-se aos comparáveis que o perito encontra.
Um exemplo com números
Imagine uma casa comprada por 300 000 € e um banco que financia até 90% do valor de referência. Os números servem apenas de ilustração:
| Cenário | Valor de referência | Empréstimo máximo (90%) | Capitais próprios necessários |
|---|---|---|---|
| Avaliação de 300 000 € | 300 000 € | 270 000 € | 30 000 € |
| Avaliação de 280 000 € | 280 000 € | 252 000 € | 48 000 € |
Uma diferença de 20 000 € na avaliação obriga o comprador a juntar mais 18 000 € de entrada, além dos impostos e dos custos de escritura. É por isso que um número aparentemente pequeno pode pôr um negócio em risco.
O que pode fazer
- Ler o relatório e verificar os dados. Áreas, tipologia, estado e comparáveis. Se encontrar um erro objetivo, reclame.
- Renegociar o preço com o vendedor, usando o relatório como argumento concreto.
- Reforçar os capitais próprios para cobrir a diferença.
- Pedir uma segunda avaliação, sabendo que o custo é seu.
- Apresentar o processo a outro banco, que fará a sua própria avaliação.
Se estiver a pensar em mudar de banco ou em juntar mais garantias, convém rever também o prazo do empréstimo. Explicamos os limites em vigor no artigo sobre os prazos do crédito habitação por idade.
Como reclamar ou pedir uma segunda avaliação
A lei protege o cliente. Segundo o Banco de Portugal, pode apresentar à instituição uma reclamação por escrito sobre o resultado e a fundamentação da avaliação, e o banco tem de lhe responder de forma fundamentada. Em alternativa, pode pedir uma segunda avaliação a um perito independente, com os custos a seu cargo.
Para a reclamação ter força, seja concreto:
- Peça o relatório completo, se ainda não o tiver recebido.
- Assinale os pontos que contesta, como uma área mal medida, um comparável desajustado ou uma obra recente que não foi considerada.
- Junte provas: plantas, faturas de obras, certidões atualizadas, anúncios ou escrituras de imóveis semelhantes na mesma rua.
- Entregue tudo por escrito e guarde o comprovativo.
Uma reclamação genérica do género "a casa vale mais" raramente muda alguma coisa. Uma reclamação com uma planta que mostra mais 8 m² do que o relatório refere tem outra força.
Como preparar a casa e a documentação
Quem vende, e o consultor que acompanha a venda, também ganha com uma avaliação bem preparada. Um comprador cujo crédito não chega por falta de valor é um negócio que pode cair.
- Documentação em ordem: caderneta predial atualizada, certidão permanente do registo predial, licença de utilização, certificado energético e plantas.
- Áreas coerentes: se fez obras que alteraram a casa, confirme se estão licenciadas e registadas antes de pôr o imóvel à venda.
- Pequenas reparações: manchas de humidade, torneiras a pingar ou estores avariados passam a ideia de pouca manutenção.
- Acesso total: garanta que o perito vê todas as divisões, a arrecadação, a garagem e as partes comuns.
- Preço alinhado com o mercado: um preço de venda bem fundamentado reduz o risco de a avaliação ficar muito abaixo do acordado.
Do lado do comprador, a melhor proteção é saber cedo quanto o banco lhe empresta. O nosso guia sobre a pré-aprovação de crédito habitação mostra como tratar disso antes de fazer uma proposta.
A nossa perspetiva
Na Golden Line acompanhamos compras e vendas de imóveis desde 2003, em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo, e vemos muitas vezes o mesmo padrão: a avaliação bancária quase nunca é uma surpresa quando o trabalho foi bem feito antes dela. Quando o preço de venda nasce de um estudo de mercado sério, com comparáveis reais da mesma zona, a distância entre o preço e a avaliação tende a ser pequena e fácil de explicar.
Por isso defendemos que o crédito, a documentação e o preço devem ser tratados em conjunto, e não em fases separadas. Através da MaxFinance Golden Line, ajudamos o comprador a preparar o crédito habitação e a perceber os números antes de assinar o contrato-promessa. A nossa equipa jurídica e processual verifica se a documentação bate certo, para que o perito não encontre surpresas na caderneta ou no registo. E os nossos consultores, com formação contínua, sabem preparar a visita do perito e reunir as provas certas quando é preciso reclamar.
Para quem trabalha connosco como consultor, este é um dos momentos em que mais se nota a diferença entre fazer uma venda sozinho e ter suporte comercial, jurídico e de crédito por trás. Um negócio salvo numa avaliação difícil vale mais do que qualquer argumento de recrutamento.
— Sónia Godinho
Comprar ou vender com acompanhamento do princípio ao fim
Se vai comprar casa e quer chegar à avaliação bancária com o crédito bem encaminhado, a equipa da MaxFinance Golden Line acompanha o seu processo de crédito habitação e renegociação bancária, da simulação à escritura.
Se é proprietário e quer saber quanto vale realmente a sua casa antes de a pôr no mercado, peça a nossa avaliação gratuita e personalizada. Para quem vende em Lisboa, também explicamos como avaliar casa em Lisboa com base no mercado de cada bairro.
Perguntas frequentes
Quem paga a avaliação bancária do imóvel?
Paga o cliente que pede o crédito, através da comissão de avaliação cobrada pelo banco. O valor ronda os 230 € e varia conforme a instituição. Se o banco reavaliar o imóvel mais tarde por sua iniciativa, para cumprir normas legais, não lhe pode cobrar essa despesa.
Posso escolher o perito avaliador?
Na avaliação para crédito, é o banco que nomeia o perito, que tem de ser independente e estar registado na CMVM. Se discordar do resultado, pode pedir uma segunda avaliação a um perito independente, paga por si.
A avaliação bancária fica válida se mudar de banco?
Em regra, cada banco pede a sua própria avaliação, e por isso a mudança costuma implicar uma nova comissão. Pergunte sempre ao novo banco se aceita um relatório recente antes de pagar outro.
Tenho direito a ver o relatório de avaliação?
Sim. O banco tem de lhe entregar o original ou uma cópia do relatório no prazo máximo de 10 dias depois de o receber. Com o relatório na mão, pode verificar os dados e reclamar por escrito se encontrar erros.
O que acontece se a avaliação ficar abaixo do preço de compra?
O banco calcula o empréstimo sobre o valor mais baixo, o que reduz o montante máximo que lhe empresta. Pode cobrir a diferença com capitais próprios, renegociar o preço, reclamar do relatório ou pedir uma segunda avaliação.
Fontes
- Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário: Garantias
- Diário da República: Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro
- Santander: Saiba como se faz a avaliação de um imóvel
- Banco CTT: O que é a avaliação do imóvel no crédito habitação
- Cofidis: Avaliação de imóvel no crédito à habitação
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