O distrate de hipoteca é a certidão que o banco emite a confirmar que a dívida foi paga, e é esse documento que permite cancelar a hipoteca no registo predial. Assim que liquidar o crédito, ou antes de marcar a escritura de venda, peça o distrate ao banco por escrito. O credor tem, por regra, 14 dias úteis para o emitir, e o registo do cancelamento no Predial Online custa um valor aproximado de 45 €.
Em resumo:
- O distrate é o documento que confirma a liquidação total da dívida e permite cancelar a hipoteca no registo predial pelo valor aproximado de 45 €.
- É importante solicitar o distrate por escrito ao banco logo após pagar o crédito, com pelo menos dez dias úteis de antecedência da escritura.
- O pedido do distrate deve ser feito mediante apresentação de extrato final, indicações do contrato e do artigo matricial, aguardando até 14 dias úteis pela emissão.
- Para cancelar a hipoteca, usa-se o distrate digital via Predial Online ou presencialmente na Conservatória, com custos entre 45 € e 50 € e prazo máximo de 30 dias de processamento.
- A emissão do distrate é gratuita, exceto em casos específicos previstos na legislação, sendo que qualquer cobrança indevida pode ser facilmente reclamada.
Índice
- O que é o distrate e qual a diferença para o cancelamento do registo
- Em que situações precisa de pedir o distrate
- Como pedir o distrate ao banco: passo a passo prático
- Registar o cancelamento na Conservatória ou no Predial Online
- Custos, proibições e exceções legais: quando o banco pode cobrar
- Erros comuns e verificações antes de submeter o distrate
- Checklist cronológica: quando fazer o quê
- Perspetiva prática da Golden Line: como ajudamos clientes com o distrate
- Precisa de apoio no distrate e na venda do seu imóvel?
- Fontes
- Perguntas frequentes
O que é o distrate e qual a diferença para o cancelamento do registo
O distrate, também chamado termo de distrate ou título bastante, é o documento com que o banco reconhece que a dívida foi totalmente paga. Sem ele, não há como retirar a hipoteca do registo predial, mesmo que a conta esteja a zeros há meses.
É aqui que muita gente se engana: pagar o crédito não apaga automaticamente o ónus do registo. A hipoteca continua inscrita na Conservatória até alguém, normalmente o proprietário, apresentar o distrate e pedir formalmente o cancelamento. O imóvel fica "hipotecado no papel" mesmo depois de a dívida deixar de existir na prática.
Esta separação entre liquidação e cancelamento do registo está enquadrada no Código do Registo Predial, que trata o registo como um acto autónomo, sujeito a pedido e a prazo próprios. Por isso, o distrate funciona como título: é a prova que a Conservatória exige para dar como extinta a hipoteca e libertar o imóvel de qualquer encargo formal.
Em que situações precisa de pedir o distrate
Há quatro cenários em que este pedido se torna incontornável:
- Venda do imóvel: o comprador e o notário vão exigir prova de que a casa está livre de ónus antes de assinar a escritura.
- Transferência ou portabilidade do crédito para outro banco: a nova instituição só regista a sua hipoteca depois de a anterior estar cancelada.
- Amortização total antecipada ou simples fim natural do contrato: liquidou tudo, mas o registo mantém-se ativo até tratar do distrate.
- Casos excecionais, como hipotecas muito antigas em que a dívida prescreveu: aqui o processo pode exigir prova adicional, e vale a pena confirmar a situação concreta com o banco antes de avançar.
Quem está a preparar uma venda e ainda desconhece os restantes documentos exigidos pode consultar o guia sobre documentos necessários para vender um imóvel, que cobre o processo de forma mais ampla.
Como pedir o distrate ao banco: passo a passo prático
O pedido em si é simples, mas exige alguma disciplina documental. Siga esta ordem:
- Confirme que não há dívidas residuais. Peça ao banco um extrato final do crédito e verifique se algum seguro associado à hipoteca ficou por regularizar.
- Formalize o pedido por escrito, indicando número do contrato, artigo matricial do imóvel e data em que a liquidação ficou concluída. Sem estes dados, o banco atrasa a resposta.
- Aguarde o prazo legal: o banco tem geralmente até 14 dias úteis para emitir o distrate depois de confirmada a liquidação. Se o prazo passar sem resposta, reclame por escrito e, se necessário, recorra ao Portal do Cliente Bancário.
- Verifique o documento ao recebê-lo. Confira se todos os dados do imóvel, artigo matricial, descrição predial e assinaturas estão corretos, porque qualquer erro leva à devolução do pedido pela Conservatória mais tarde.
Dica profissional: Peça o distrate com, no mínimo, dez dias úteis de antecedência da escritura marcada. Este intervalo dá margem para corrigir erros no documento sem atrasar a venda.
Registar o cancelamento na Conservatória ou no Predial Online
Com o distrate em mãos, falta o segundo passo: pedir o cancelamento do registo. Pode fazê-lo de duas formas.
Online, através do Predial Online, autentica-se com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital, carrega o distrate em PDF e paga o registo por referência Multibanco, sem sair de casa. Presencialmente, dirige-se a uma Conservatória do Registo Predial com o distrate original e o cartão de cidadão.
Os valores e prazos a ter em conta:
- Custo online: cerca de 45 €.
- Custo presencial: cerca de 50 €, ligeiramente mais caro do que a via digital.
- Prazo de registo: até 30 dias após submissão do pedido; ultrapassar este prazo pode implicar penalizações adicionais.
Depois de submetido, a Conservatória confirma o registo do cancelamento e o imóvel deixa de constar como hipotecado, ficando livre para venda, doação ou nova hipoteca sem entraves.
Custos, proibições e exceções legais: quando o banco pode cobrar
A regra geral é clara: a emissão do distrate é gratuita. A Lei n.º 57/2020 proibiu os bancos de cobrarem comissões por este serviço, e a Lei n.º 24/2023 manteve essa proibição, com apenas duas exceções previstas na lei, ligadas a situações específicas de contratos anteriores à entrada em vigor destas normas ou a pedidos que envolvam formalidades extraordinárias por parte do banco.
Fora desses casos, qualquer tentativa de cobrança pela simples emissão do distrate é indevida. Se isso acontecer, o cliente pode reclamar directamente junto do banco e, se a resposta não for satisfatória, apresentar queixa através do Portal do Cliente Bancário ou pedir apoio à DECO. Guarde sempre email ou carta com o pedido original: é a prova que sustenta a reclamação.
Erros comuns e verificações antes de submeter o distrate
Antes de entregar o distrate na Conservatória, vale a pena confirmar alguns detalhes:
- Verifique se o artigo matricial e a descrição predial no documento coincidem exactamente com os do imóvel.
- Confirme que não existem encargos residuais, como seguros ou comissões pendentes associados ao crédito.
- Guarde sempre prova escrita do pedido feito ao banco, seja email ou carta registada.
- Inicie o processo com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência da escritura.
Dica profissional: Um único número trocado no artigo matricial é o motivo mais comum de devolução do pedido pela Conservatória. Confira o documento duas vezes antes de submeter.
Checklist cronológica: quando fazer o quê
Para quem está a vender ou já liquidou o crédito, este é o calendário realista:
- Dia 0: pede o distrate ao banco, por escrito, logo após confirmar a liquidação total.
- Até 14 dias úteis: o banco emite o distrate.
- Pelo menos 10 dias antes da escritura: entrega o distrate na Conservatória ou submete-o no Predial Online.
- Até 30 dias após submissão: o registo do cancelamento fica concluído.
No total, entre o pedido inicial e o registo concluído, contam-se normalmente entre duas e seis semanas.
Perspetiva prática da Golden Line: como ajudamos clientes com o distrate
Ajudamos clientes em que o distrate atrasado quase fez cair negócios já com escritura marcada. Por isso, verificamos sempre a documentação do imóvel antes de avançar para a escritura. Além do apoio jurídico e processual em registos, disponibilizamos intermediação de crédito através da MaxFinance Golden Line para quem precisa de nova hipoteca ou portabilidade. Se preferir tratar disto com apoio dedicado, contacte a nossa equipa.
— Sónia Godinho
Precisa de apoio no distrate e na venda do seu imóvel?
Oferecemos apoio para tratar do distrate, verificando cada documento para evitar atrasos que podem fazer perder escrituras marcadas.
Prestamos apoio jurídico e processual completo na venda de imóveis em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e Alentejo, incluindo a verificação de distrates, registos e restante documentação exigida pela Conservatória. Se está a preparar uma venda e quer garantir que nada trava a escritura por causa de um registo mal tratado, consulte também o guia de documentos necessários para vender um imóvel. Para quem procura uma nova hipoteca ou portabilidade depois de concluído o distrate, a MaxFinance Golden Line trata da intermediação de crédito do início ao fim. Marque uma conversa com uma equipa especializada e avance com a venda sem surpresas de última hora.
Fontes
Consulte o Predial Online para submeter o cancelamento, e a Lei n.º 57/2020 para o enquadramento legal das comissões.
- Distrate da hipoteca
- Distrate de Hipoteca: o que é, como pedir e quanto custa
- O que é o distrate e em que situações precisa de o pedir
- Predial Online
Perguntas frequentes
Qual é o prazo para receber o distrate do banco?
O banco tem geralmente até 14 dias úteis para emitir o distrate depois de confirmada a liquidação total do crédito.
Acabei de pagar a casa. O que devo fazer agora?
Peça o distrate ao banco por escrito, indicando número do contrato e artigo matricial, e depois registe o cancelamento no Predial Online ou na Conservatória.
Quanto custa o registo de cancelamento de uma hipoteca?
O registo do cancelamento custa cerca de 45 € através do Predial Online e aproximadamente 50 € se for feito presencialmente na Conservatória.
Que documento é necessário para cancelar a hipoteca?
É preciso o termo de distrate emitido pelo banco, que comprova a liquidação da dívida e serve de título para o pedido de cancelamento na Conservatória.
O banco pode cobrar pela emissão do distrate?
Não, salvo duas exceções previstas na Lei n.º 24/2023; fora desses casos, qualquer cobrança é indevida e pode ser reclamada junto do banco ou da DECO.