Sim, pode comprar ou vender um imóvel em Portugal sem estar na escritura. Para isso, nomeia alguém da sua confiança através de uma procuração. Essa procuração tem de respeitar a forma exigida para a própria compra e venda, ou seja, tem de ser feita com intervenção notarial, e tem de dar poderes específicos para aquele negócio e para aquele imóvel. Se for irrevogável e permitir transferir a propriedade, tem ainda de ser registada online. Uma procuração mal redigida é uma das causas mais comuns de escrituras adiadas. Neste guia explicamos como a preparar, o que deve dizer e o que o comprador e o vendedor devem confirmar antes da assinatura.
Em resumo
- A procuração tem de ter a forma exigida para o negócio que o procurador vai fazer. Numa escritura de imóvel, isto significa procuração pública, documento com reconhecimento presencial da assinatura ou documento autenticado.
- Os poderes devem ser específicos: o imóvel identificado, o tipo de negócio, o preço ou o limite de preço e os atos acessórios (receber o preço, assinar o CPCV, pedir registos, tratar do crédito).
- No estrangeiro, pode fazer a procuração num consulado português ou num notário local, com Apostila e tradução certificada quando forem exigidas.
- A procuração irrevogável com poderes para transferir a propriedade de um imóvel só produz efeitos depois de registada. O registo online custa 10 €.
- Em regra, uma procuração pode ser revogada a qualquer momento. A irrevogável, conferida também no interesse do procurador ou de terceiro, só pode ser revogada com acordo do interessado ou por justa causa.
Índice
- O que é uma procuração e quando faz sentido usá-la numa escritura
- Que forma deve ter a procuração para uma escritura
- O que a procuração deve dizer
- Como fazer a procuração, passo a passo
- Procuração irrevogável: quando se usa e que regras tem
- Registo e consulta da procuração
- Revogar a procuração antes da escritura
- O que comprador e vendedor devem confirmar antes de assinar
- A nossa perspetiva
- Venda ou compre à distância com a Golden Line
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que é uma procuração e quando faz sentido usá-la numa escritura
O artigo 262.º do Código Civil define a procuração como o ato pelo qual alguém atribui voluntariamente a outra pessoa poderes para o representar. A pessoa que dá os poderes é o representado (ou mandante). Quem os recebe é o procurador. Na escritura, o procurador assina em nome do representado e o negócio produz efeitos como se fosse o próprio a assinar.
Na compra e venda de casas, a escritura por procuração resolve situações muito concretas:
- Vendedores emigrados ou a viver fora do país, que herdaram ou mantêm um imóvel em Portugal e não querem viajar só para a assinatura.
- Compradores estrangeiros ou portugueses no estrangeiro, que encontraram casa em Lisboa, Cascais ou no Alentejo e precisam de fechar o negócio dentro do prazo do CPCV.
- Casais em que só um pode estar presente, sobretudo quando o imóvel é bem comum e a venda exige o consentimento dos dois.
- Proprietários com mobilidade reduzida, doença ou agenda impossível, que preferem deixar um familiar ou um profissional a tratar do processo.
- Herdeiros com vários interessados, em que reunir todos no mesmo dia e no mesmo cartório é difícil.
Se quiser rever primeiro como funciona o ato em si, explicamos tudo no nosso guia sobre a escritura de compra e venda.
Que forma deve ter a procuração para uma escritura
A regra está no n.º 2 do mesmo artigo 262.º: a procuração tem a forma exigida para o negócio que o procurador vai realizar. Como a compra e venda de um imóvel exige escritura pública ou documento particular autenticado, uma procuração feita num papel simples, assinado em casa, não serve.
O artigo 116.º do Código do Notariado, analisado num artigo de doutrina publicado pela Ordem dos Advogados, admite três formas para as procurações que exigem intervenção notarial:
- Instrumento público, lavrado pelo notário.
- Documento escrito e assinado pelo representado, com reconhecimento presencial da letra e da assinatura.
- Documento autenticado, em que o representado confirma o conteúdo perante a entidade que autentica.
O mesmo texto explica porque a lei confia nestas formas: a intervenção do notário garante que o representado decide livremente e percebe o alcance dos poderes que está a dar. A procuração conferida também no interesse do procurador ou de terceiro, como a irrevogável, segue um regime mais exigente, previsto no n.º 2 desse artigo.
Na prática, para uma escritura de compra e venda, o mais seguro é uma procuração pública ou autenticada, preparada já a pensar na escritura concreta.
O que a procuração deve dizer
É aqui que a maioria dos problemas nasce. O notário, o banco ou o conservador leem a procuração ao pormenor. Se o documento não der um poder de que a escritura precisa, o procurador não pode assinar esse ponto. A escritura atrasa e, em alguns casos, o prazo do CPCV fica em risco.
Identificação das partes e do imóvel
A procuração deve identificar o representado e o procurador por completo: nome, estado civil, naturalidade, morada, número do documento de identificação e NIF. Deve também identificar o imóvel sem margem para dúvidas: morada, freguesia, concelho, descrição na conservatória do registo predial e artigo matricial. Se o imóvel tiver várias frações, indique a fração exata.
Poderes específicos, não gerais
Uma procuração geral de administração não chega para vender uma casa. O Portal das Comunidades Portuguesas dá o exemplo dos cônjuges: quando um representa o outro, a procuração não pode ter caráter geral e tem de especificar claramente os poderes, como vender um determinado prédio devidamente identificado.
Poderes para vender não são automaticamente poderes para receber o preço, para hipotecar ou para assinar contratos acessórios. Por isso, liste cada ato de que o procurador vai precisar.
| Ato no processo | Na venda | Na compra |
|---|---|---|
| Assinar o CPCV e aditamentos | Sim, se ainda não estiver assinado | Sim, se ainda não estiver assinado |
| Fixar ou aceitar o preço | Preço mínimo ou preço exato | Preço máximo ou preço exato |
| Receber ou pagar o preço e dar quitação | Receber e dar quitação | Pagar e receber quitação |
| Pagar IMT e Imposto do Selo | Raramente aplicável | Sim |
| Contratar crédito e constituir hipoteca | Não | Sim, se houver financiamento |
| Tratar do distrate de hipoteca anterior | Sim, se existir crédito em curso | Não |
| Pedir certidões e registos | Sim | Sim |
| Representar perante Finanças, conservatória e banco | Sim | Sim |
| Substabelecer noutra pessoa | Só se o quiser permitir | Só se o quiser permitir |
Se vai comprar com crédito, o banco costuma ter uma minuta própria para os poderes de contratar o empréstimo e constituir a hipoteca. Peça-a antes de marcar a procuração. Para saber que impostos o procurador vai liquidar em seu nome, veja o nosso guia sobre impostos ao comprar casa.
Limites e duração
Vale a pena fixar limites: o preço mínimo de venda ou o preço máximo de compra, o imóvel concreto e, se fizer sentido, uma data a partir da qual a procuração deixa de valer. Limites claros protegem o representado e dão segurança à outra parte e ao notário.
Como fazer a procuração, passo a passo
Se estiver em Portugal
- Feche primeiro os termos do negócio. Preço, imóvel, data prevista da escritura e se há crédito. A procuração deve ser feita em articulação com a escritura, não ao contrário.
- Peça a minuta a quem vai preparar a escritura. O notário, o advogado ou o solicitador que vai fazer a escritura sabe que poderes vai pedir. Se houver banco envolvido, junte a minuta do banco.
- Vá ao notário com os documentos. Leve o documento de identificação, o NIF e os dados completos do procurador e do imóvel.
- Assine perante o notário (procuração pública) ou assine o documento e faça o reconhecimento presencial ou a autenticação.
- Registe, se for irrevogável. A procuração irrevogável com poderes para transferir o imóvel tem de ser registada. Explicamos como mais abaixo.
- Entregue o original ou a certidão ao procurador com antecedência suficiente para o notário da escritura a verificar.
Se estiver no estrangeiro
Tem duas vias principais, explicadas pelo Ministério dos Negócios Estrangeiros no Portal das Comunidades:
- No consulado ou secção consular de Portugal. Leve o Cartão de Cidadão, Bilhete de Identidade ou passaporte válido, a minuta da procuração (se a tiver), o NIF (se o tiver) e o nome completo, o estado civil e a morada do procurador. A procuração feita no consulado é um ato português e não precisa de Apostila.
- Num notário local. A procuração é feita segundo a lei desse país e, conforme o país, pode precisar da Apostila de Haia ou de legalização. Se não estiver em português, precisa ainda de tradução certificada. É o caso, por exemplo, de uma procuração lavrada no Brasil, que segue com Apostila.
Fale sempre com quem vai fazer a escritura antes de escolher a via. Uma procuração estrangeira sem a Apostila certa ou sem tradução reconhecida não é aceite na escritura, e refazê-la a partir de outro país pode demorar semanas.
As soluções digitais com assinatura eletrónica qualificada estão a ganhar espaço. Ainda assim, numa compra e venda de imóvel, confirme com o notário que a forma escolhida é aceite antes de avançar.
Procuração irrevogável: quando se usa e que regras tem
Em regra, quem dá uma procuração pode retirá-la quando quiser. O artigo 265.º do Código Civil diz, no n.º 2, que a procuração é livremente revogável, mesmo que se tenha combinado o contrário. O n.º 3 abre a exceção: se a procuração foi conferida também no interesse do procurador ou de terceiro, só pode ser revogada com o acordo do interessado ou havendo justa causa.
É isto que se chama procuração irrevogável. No imobiliário aparece, por exemplo, quando o comprador já pagou o preço, ou parte dele, e o vendedor lhe dá poderes para outorgar a escritura a seu favor. Nesse caso, o procurador tem um interesse próprio no negócio. A irrevogabilidade não nasce só de escrever "irrevogável" no documento: depende dos termos da procuração e de existir um interesse juridicamente relevante do procurador ou de terceiro.
Registo obrigatório
Desde 31 de março de 2009, por força da portaria que regula o registo de procurações, as entidades e os profissionais perante quem é outorgada uma procuração irrevogável com poderes para transferir a titularidade de imóveis têm de promover o seu registo por via eletrónica.
Segundo as Perguntas Frequentes do serviço Procurações Online, a eficácia destas procurações depende do registo. O registo é feito no próprio dia da outorga ou no dia útil seguinte. Se houver dificuldades técnicas, faz-se nas 24 horas seguintes, com menção expressa desse facto no documento.
Uma procuração irrevogável é um instrumento forte. Antes de a assinar, peça a um advogado ou solicitador que confirme se esta é a figura certa para o seu caso e se os limites estão bem definidos.
Registo e consulta da procuração
O serviço Registar procurações, no portal da Justiça, permite registar e consultar online procurações feitas em Portugal. As regras principais são estas:
- Obrigatório para as procurações irrevogáveis, os substabelecimentos, as alterações e as extinções, quando estão em causa poderes para mudar o titular de um imóvel.
- Facultativo para todas as outras procurações. Mesmo assim, registar uma procuração comum facilita a verificação por parte do notário e da outra parte.
- Custo: 10 € por registo. O pagamento é feito até 5 dias depois do pedido. O registo de um substabelecimento ou de uma extinção é gratuito.
- Consulta: cada procuração registada tem um código de identificação. A pesquisa com esse código não vale como certidão. Para ter acesso com valor de certidão é preciso subscrever a certidão permanente.
- Alterações e revogações de uma procuração já registada podem ser associadas eletronicamente ao registo através do mesmo código.
O custo de lavrar a procuração no notário varia de cartório para cartório e com a complexidade do documento. Peça o valor quando marcar. Para ter uma ideia dos restantes custos do ato, veja quanto custa a escritura de uma casa.
Revogar a procuração antes da escritura
Se mudar de ideias ou deixar de confiar no procurador, pode revogar a procuração comum a qualquer momento. Faça-o por escrito, com intervenção notarial, para que fique prova. A revogação só pode ser oposta a terceiros se lhes for comunicada por meios adequados. Se a procuração estava registada, associe a revogação ao registo através do código de identificação. Este registo é gratuito.
Na procuração irrevogável, a revogação unilateral só é possível com justa causa, nos termos do artigo 265.º, n.º 3. Fora disso, é preciso o acordo de quem tem interesse na procuração.
Se estiver do outro lado do negócio, a regra é simples: confirme que a procuração continua em vigor antes de assinar. Isto é ainda mais importante quando passou muito tempo entre a data da procuração e a data do CPCV ou da escritura.
O que comprador e vendedor devem confirmar antes de assinar
Quando uma das partes vai ser representada, juntamos à nossa lista de verificação habitual estes pontos:
- A procuração cobre todos os atos da escritura? Compare a procuração com a minuta da escritura, linha a linha: venda, recebimento do preço, quitação, distrate, hipoteca, registos.
- O imóvel e o preço batem certo? Artigo matricial, descrição predial e fração iguais aos da certidão. Preço dentro dos limites fixados.
- A forma está correta? Procuração pública, reconhecida presencialmente ou autenticada. Se vier do estrangeiro, com Apostila e tradução quando forem exigidas.
- Está registada, quando tem de estar? Numa irrevogável com poderes de transferência, peça o código e confirme o registo.
- Continua em vigor? Confirme que não foi revogada e que o representado está vivo e capaz. A morte do representado faz cessar, em regra, a procuração comum.
- O documento chega a tempo? O notário da escritura deve receber a procuração, ou a sua certidão, alguns dias antes, para a validar sem pressa.
Estas verificações fazem parte de uma boa due diligence imobiliária. Junte-lhes a lista de documentos necessários para a escritura e terá o processo fechado sem surpresas no dia da assinatura.
A nossa perspetiva
Acompanhamos compras e vendas em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo desde 2003, e as escrituras por procuração fazem parte do nosso dia a dia. Muitos dos nossos clientes vivem fora, herdaram uma casa da família ou simplesmente não conseguem estar no cartório na data marcada.
A nossa experiência é clara: a procuração deve ser a última peça a desenhar, não a primeira. Primeiro fechamos o negócio, o preço, o crédito e a data. Depois construímos a procuração à medida dessa escritura. Quando o documento é feito à pressa, "para o que for preciso", acaba quase sempre por ser curto num ponto ou demasiado largo noutro.
É por isso que juntamos, na mesma equipa, a mediação, o acompanhamento jurídico e processual e a intermediação de crédito da MaxFinance Golden Line. O consultor sabe que atos a escritura vai ter, a equipa processual valida a minuta da procuração e o crédito é tratado com os poderes certos desde o início. O cliente que está longe ganha segurança e proximidade, e a escritura acontece no dia combinado.
Sónia Godinho
Venda ou compre à distância com a Golden Line
Se vai vender ou comprar casa e não pode estar presente, tratamos do processo consigo do princípio ao fim: avaliação do imóvel, promoção, negociação, CPCV, preparação da escritura e apoio jurídico e processual para que a procuração diga exatamente o que a escritura precisa.
Se é proprietário, comece por pedir a nossa avaliação gratuita e personalizada. Se vai comprar com financiamento, a equipa de crédito habitação da MaxFinance Golden Line trata do processo junto dos bancos. Para o acompanhamento da escritura, conheça o nosso serviço jurídico e processual.
Perguntas frequentes
Posso vender uma casa com uma procuração geral?
Não é o recomendado e, muitas vezes, não é aceite. Para vender um imóvel, a procuração deve dar poderes específicos para aquele negócio e identificar o imóvel. Entre cônjuges, a procuração não pode ter caráter geral e tem de especificar os poderes.
Quanto custa registar uma procuração?
O registo online no serviço Procurações Online custa 10 € e o pagamento é feito até 5 dias após o pedido. O registo de substabelecimentos e de extinções é gratuito. O custo de lavrar a procuração no notário é à parte e varia de cartório para cartório.
Uma procuração feita no estrangeiro vale em Portugal?
Vale, se cumprir os requisitos de forma. Se for feita num consulado português, não precisa de Apostila. Se for feita num notário estrangeiro, pode precisar de Apostila de Haia ou legalização e, se não estiver em português, de tradução certificada.
A procuração irrevogável pode ser anulada?
Pode ser revogada com o acordo do procurador ou do terceiro em cujo interesse foi conferida, ou se houver justa causa. A procuração irrevogável com poderes para transferir um imóvel só produz efeitos depois de registada. Se tiver dúvidas sobre o seu caso, fale com um advogado ou solicitador.
O procurador pode comprar a casa para si próprio?
Em regra, o procurador não pode celebrar o negócio consigo mesmo, salvo se o representado o tiver autorizado expressamente ou se o negócio excluir, pela sua natureza, qualquer conflito de interesses. Se for essa a intenção, deve ficar escrita na procuração, com o imóvel e o preço identificados.
Fontes
- Código Civil Português, artigos 262.º e 265.º
- Ordem dos Advogados: doutrina sobre o artigo 116.º do Código do Notariado
- Portal das Comunidades Portuguesas: Procurações
- Justiça.gov.pt: Registar procurações
- Procurações Online: Perguntas Frequentes
- Diário da República: regime do registo de procurações
Recomendações
- Escritura de compra e venda: o que é e o que custa em Portugal
- Como vender casa em Portugal: guia passo a passo para 2026
- Contrato-promessa de compra e venda: o que deve conter
Artigo produzido por Velveteen SaaS - Especialistas em SEO