Visitar site →
← Voltar ao blog

50% do ganho e novidades de 2026: imposto sobre mais-valias em Portugal

30 de agosto de 2026
50% do ganho e novidades de 2026: imposto sobre mais-valias em Portugal

Regra geral, se vender a sua casa com lucro e for residente fiscal em Portugal, metade desse ganho entra no seu IRS e é tributado às taxas normais. Há isenções relevantes: imóveis comprados antes de 1989, reinvestimento em habitação própria e permanente, regras específicas para maiores de 65 anos e uma novidade de 2026 para quem reinveste em arrendamento habitacional. Mesmo sem imposto a pagar, a venda tem sempre de ser declarada.

Em resumo:

  • Caso venda a sua casa com lucro, apenas metade do ganho é tributada em IRS, salvo isenções específicas como reinvestimento ou imóveis anteriores a 1989.
  • Para calcular a mais-valia, deve subtrair o valor atualizado de aquisição pelos encargos dedutíveis, considerando o coeficiente de desvalorização do euro.
  • Despesas como IMT, imposto do selo ou obras de valorização podem ser abatidas, desde que devidamente comprovadas por fatura com NIF e morada do imóvel.
  • A venda de imóveis herdados usa o valor do Imposto do Selo ou VPT em vez do preço de aquisição, podendo gerar mais-valias mais elevadas se o valor estiver desatualizado.
  • Para evitar surpresas fiscais, consulte um contabilista antes de aceitar propostas de venda e organize toda a documentação desde o início.

Índice

Resumo prático: verifique estes pontos antes de vender

Antes de assinar qualquer escritura, vale a pena fazer um levantamento rápido da sua situação. Alguns fatores mudam completamente a conta final, e descobri-los depois da venda já não serve de nada.

  • Confirme a data de aquisição do imóvel: se foi antes de 1989, as mais-valias ficam fora de tributação em IRS.
  • Verifique se a casa foi a sua habitação própria e permanente e se pondera reinvestir o valor recebido noutro imóvel para habitação.
  • Reúna faturas com o seu NIF, o comprovativo de pagamento do IMT, a escritura de compra e o certificado energético.
  • Se o imóvel foi herdado, anote qual foi o valor considerado no Imposto do Selo ou o valor patrimonial tributário (VPT), porque é esse o ponto de partida do cálculo.

Dica profissional: Peça já ao seu contabilista uma simulação preliminar, ainda antes de aceitar uma proposta. Saber se vai pagar 2.000 € ou 12.000 € de imposto muda a forma como negoceia o preço de venda.

Como se calcula a mais-valia na venda de casa

A fórmula está definida no artigo 10.º do Código do IRS e funciona em três passos. Primeiro, apura-se o ganho bruto: valor de realização (o preço de venda) menos o valor de aquisição atualizado, menos os encargos e despesas dedutíveis. Depois, na maioria dos casos, só 50% desse ganho entra no englobamento do IRS.

A fórmula completa é esta:

Mais-valia = Valor de realização – (Valor de aquisição × coeficiente de desvalorização) – encargos e despesas dedutíveis

Diagrama a explicar o cálculo do imposto sobre mais-valias em Portugal

O coeficiente de desvalorização da moeda existe porque um euro de 2005 não vale o mesmo que um euro de 2026. A Autoridade Tributária pública todos os anos uma tabela de coeficientes por ano de aquisição, disponível no Portal das Finanças, e é esse valor que se multiplica pelo preço de compra original para o trazer a valores atuais.

Um exemplo torna isto mais claro. Imagine que comprou uma casa em 2015 por 150.000 € e a vende em 2026 por 260.000 €. Suponha um coeficiente de desvalorização de 1,10 para o ano de aquisição.

  1. Valor de aquisição atualizado: 150.000 € × 1,10 = 165.000 €.
  2. Encargos dedutíveis (IMT, escritura, obras com fatura, comissão da agência): 12.000 €.
  3. Mais-valia bruta: 260.000 € – 165.000 € – 12.000 € = 83.000 €.
  4. Valor sujeito a IRS: 50% de 83.000 € = 41.500 €.

Esses 41.500 € somam-se aos outros rendimentos do seu agregado familiar nesse ano e são tributados de acordo com o escalão de IRS em que ficar. É este o ponto que mais gente ignora: não paga imposto sobre o lucro todo, mas sobre metade dele, e ainda assim junto ao resto do seu rendimento anual. Se vendeu a casa em comunhão de bens ou em copropriedade, o valor divide-se proporcionalmente entre os titulares, cada um declarando a sua quota-parte no próprio anexo G.

Quais despesas pode abater à mais-valia

As Finanças aceitam abater um conjunto específico de encargos, mas exigem prova documental rigorosa. Segundo os artigos 50.º e 51.º do CIRS, entram nesta lista:

  • IMT pago na compra do imóvel.
  • Imposto do selo da aquisição.
  • Custos de escritura e registo predial.
  • Comissão paga à imobiliária na venda.
  • Certificado energético.
  • Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, desde que documentadas.

A distinção entre "obras de valorização" e manutenção corrente é onde mais gente perde dedução. Substituir a caldeira avariada ou pintar paredes desgastadas conta como manutenção e normalmente não é aceite. Já ampliar uma casa, instalar um sistema de climatização novo ou remodelar uma cozinha por inteiro costuma qualificar-se como valorização, segundo a análise do Santander Salto sobre despesas dedutíveis.

A fatura tem de ter o seu NIF e, sempre que possível, referência clara à morada do imóvel. Sem essa ligação direta, é frequente as Finanças recusarem a dedução, mesmo que a obra tenha existido.

Mão a organizar faturas de obras em Portugal

Dica profissional: Guarde uma pasta física ou digital só para o imóvel, desde o dia da compra até ao dia da venda. Facturas de obras arquivadas ao acaso são a razão mais comum para uma dedução ser recusada anos depois.

Que isenções existem e o que muda em 2026

Nem toda a mais-valia é tributada. Existem quatro cenários que podem reduzir ou eliminar o imposto a pagar, e vale a pena conhecê-los antes de fechar negócio.

  • Reinvestimento em habitação própria e permanente: se vender a sua casa de morada e reinvestir o valor de realização noutra habitação própria e permanente, pode ficar isento total ou parcialmente. O prazo é 24 meses antes da venda ou 36 meses depois, e tem de manifestar a intenção de reinvestir na declaração de IRS do ano da venda, segundo o resumo prático da Comparajá sobre reinvestimento em HPP.
  • Maiores de 65 anos ou reformados: em vez de comprar outra casa, pode aplicar o valor de realização num PPR, num fundo de pensões ou num seguro de capitalização, dentro dos prazos legais, e beneficiar da mesma lógica de exclusão.
  • Imóveis adquiridos antes de 1989: estão completamente fora do âmbito das mais-valias em IRS, independentemente do lucro obtido na venda.
  • Nova regra de 2026 para arrendamento habitacional: as alterações trazidas pela reforma fiscal deste ano abrem uma via de exclusão de tributação quando o valor de realização é reinvestido num imóvel destinado a arrendamento habitacional com rendas moderadas, sob condições e prazos específicos definidos na lei, de acordo com a análise da OCC sobre o novo regime.

Esta última mudança é particularmente relevante para quem vende uma segunda casa e pensa transformar parte do capital num imóvel para arrendar, em vez de comprar outra habitação própria. Até 2026, essa opção não tinha o mesmo tratamento fiscal favorável que o reinvestimento em habitação própria.

Mais-valias em heranças: o que muda quando a casa foi herdada

Vender uma casa herdada segue uma lógica diferente de vender uma casa comprada. O ponto de partida do cálculo não é o preço que pagou, porque não pagou nada: é o valor considerado para liquidação do Imposto do Selo, ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel à data da transmissão, conforme o artigo 45.º do CIRS.

Isto significa que, se o VPT estava desatualizado e muito abaixo do valor real do imóvel na altura da herança, a mais-valia calculada na venda pode ser bastante maior do que esperava. Especialistas em partilhas alertam que escolher o valor de aquisição errado é uma fonte frequente de cobranças indevidas, e recomendam confirmar sempre a escritura, a relação de bens e a liquidação do imposto do selo antes de declarar a venda.

Há ainda uma distinção prática importante: vender o imóvel inteiro, já registado em nome de todos os herdeiros, não é o mesmo que vender apenas o seu quinhão hereditário a outro herdeiro ou a terceiro. A jurisprudência recente trata estas duas operações de forma distinta, podendo alterar o enquadramento fiscal aplicável, conforme explica o Santander na sua análise sobre mais-valias em heranças.

  • Se vender o imóvel completo, o cálculo segue a fórmula normal, com o VPT como valor de aquisição.
  • Se vender apenas o seu quinhão, o enquadramento pode ser tratado como alienação de direito real ou como transmissão de quota, dependendo das circunstâncias.
  • Cada herdeiro declara no IRS apenas a sua quota-parte proporcional da mais-valia.

Dada a complexidade, é aqui que o apoio jurídico especializado costuma fazer diferença real, não é um extra dispensável.

Como declarar a venda no IRS: anexo G e anexo G1

A venda entra na declaração de IRS do ano seguinte ao da escritura, dentro do prazo normal de entrega. Há dois anexos possíveis, e escolher o errado complica tudo.

  1. Anexo G é o que usa na generalidade dos casos: regista o valor de realização, o valor de aquisição, as datas e os encargos dedutíveis, e é também aqui que manifesta a intenção de reinvestir para pedir a isenção por reinvestimento em habitação própria.
  2. Anexo G1 aplica-se apenas a imóveis adquiridos antes de 1989, precisamente porque essas mais-valias estão excluídas de tributação e só precisam de ser reportadas, não calculadas.
  3. Junte à declaração as faturas de despesas dedutíveis, o comprovativo de IMT, a escritura e, se aplicável, o documento que comprove o valor de aquisição gratuito (Imposto do Selo ou VPT).

A Ordem dos Contabilistas Certificados sublinha que a obrigação de declarar existe mesmo quando não há imposto a pagar. Omitir a venda, mesmo isenta, pode levar a um apuramento oficioso por parte das Finanças e a coimas, um risco desproporcionado face ao esforço de preencher corretamente o anexo G.

Simuladores de mais-valias: como usar e onde falham

Ferramentas como o simulador de mais-valias da DoutorFinanças ajudam a ter uma primeira estimativa em minutos. Para um resultado com alguma fiabilidade, precisa de inserir o valor de compra, o ano de aquisição, o valor de venda previsto e as despesas dedutíveis que já tem documentadas.

  • Insira sempre o ano exato de aquisição, porque o coeficiente de desvalorização muda o resultado final de forma significativa.
  • Não inclua despesas sem fatura só para "testar" o cenário: o resultado fica artificialmente otimista.
  • Use o simulador para decidir se vale a pena reinvestir ou não, mas confirme sempre o número final com um contabilista antes de assumir compromissos.

Nenhum simulador substitui a análise de um profissional. Os coeficientes oficiais são atualizados todos os anos, e pequenas variações nas despesas aceites podem alterar o valor final em milhares de euros.

O que a Golden Line vê no terreno, venda após venda

Na prática, os processos que correm mal não são os que têm mais-valia elevada. São os que chegam à escritura sem faturas, sem saber a data de aquisição ou sem ter pensado no reinvestimento a tempo. A Golden Line pede este levantamento documental desde a primeira reunião com o proprietário, precisamente para evitar surpresas fiscais depois da venda estar fechada.

Quando há reinvestimento em vista, a articulação entre o consultor imobiliário, o contabilista do cliente e a equipa da MaxFinance Golden Line costuma ser o que faz a diferença entre cumprir o prazo dos 36 meses ou perdê-lo. É trabalho de coordenação, não de improviso.

— Sónia Godinho

Como a Golden Line pode ajudar a vender com segurança fiscal

Vender casa em Portugal implica muito mais do que negociar o preço: implica reunir a documentação certa, saber que despesas guardar e decidir a tempo se vai reinvestir. A Golden Line acompanha esse processo desde a avaliação inicial até à escritura, com uma rede de apoio jurídico e processual que ajuda a validar valores de aquisição em casos de herança e a confirmar quais as despesas que podem ser deduzidas na mais-valia.

Goldenline

Se está a pensar reinvestir o valor da venda noutra casa, a MaxFinance Golden Line trata da intermediação de crédito para financiar essa compra ou para planear a amortização de um crédito existente, sem ter de procurar sozinho entre bancos. Fale com um consultor da Golden Line antes de colocar o imóvel no mercado: uma preparação fiscal bem feita à partida evita atrasos na escritura e surpresas na declaração de IRS do ano seguinte.

Fontes

Perguntas frequentes

Como funciona o imposto sobre mais-valias em Portugal?

Metade do lucro obtido na venda, depois de deduzidos encargos e aplicado o coeficiente de desvalorização, soma-se aos restantes rendimentos e é tributado às taxas normais de IRS.

Quais são as novas regras para a isenção de mais-valias em 2026?

Além das isenções já existentes (reinvestimento em habitação própria, maiores de 65 anos, imóveis pré-1989), 2026 introduz uma via de exclusão para quem reinveste o valor de realização em imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas, sob condições e prazos legais específicos.

Como calcular as mais-valias de um imóvel?

Subtrai-se ao valor de venda o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização e os encargos dedutíveis com fatura; do ganho resultante, normalmente só 50% entra no IRS.

Como calcular o imposto de venda de um imóvel em Portugal?

Depois de apurar a mais-valia tributável (geralmente 50% do ganho), esse valor soma-se aos outros rendimentos do agregado e o imposto final depende do escalão de IRS em que o contribuinte se encontra nesse ano.

Vender uma casa herdada tem o mesmo tratamento fiscal que vender uma casa comprada?

Não exatamente: o valor de aquisição de uma casa herdada é o valor considerado no Imposto do Selo ou o VPT à data da herança, e vender apenas o quinhão hereditário pode ter um enquadramento fiscal diferente de vender o imóvel completo.

Recomendações