Para obter a licença AMI em Portugal, tem de cumprir dois requisitos legais. Precisa de ter idoneidade comercial e um seguro de responsabilidade civil (ou garantia equivalente) com um capital mínimo de 150 000 €. O pedido é feito online ao IMPIC, com um conjunto de formulários e documentos. Custa 100 € de licenciamento, mais a parte proporcional da taxa anual de regulação de 265 €. A licença não se renova: depois de concedida, continua válida enquanto pagar a taxa anual e comprovar todos os anos que ainda cumpre os requisitos. Explicamos tudo, passo a passo.
Em resumo
- A licença AMI é emitida pelo IMPIC. É obrigatória para quem exerce mediação imobiliária como empresa, seja empresário em nome individual ou sociedade.
- Os requisitos são só dois: idoneidade comercial e um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 150 000 €.
- O IMPIC decide em 20 dias. Se não responder nesse prazo, o pedido considera-se deferido.
- Custa 100 € de licenciamento, mais a taxa anual de regulação (265 € por ano completo), paga em janeiro.
- A licença tem validade ilimitada, mas é cancelada se falhar o pagamento da taxa anual ou a comprovação dos requisitos.
Índice
- O que é a licença AMI e quem precisa dela
- Os dois requisitos legais para a licença
- Documentos para pedir a licença ao IMPIC
- Como obter a licença AMI, passo a passo
- Quanto custa a licença AMI
- Manter a licença: as obrigações de todos os anos
- Renovar a licença AMI: ainda é preciso?
- Erros que atrasam ou põem em risco a licença
- A nossa perspetiva
- Começar na mediação com a Golden Line
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que é a licença AMI e quem precisa dela
AMI é o nome que o mercado dá à licença de mediação imobiliária. É o número que vê nos anúncios, nas montras e nos contratos das agências. A Lei n.º 15/2013 regula a atividade e determina que só pode exercer mediação imobiliária em Portugal quem tiver uma licença concedida pelo IMPIC, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.
A licença é atribuída ao prestador que exerce a atividade, seja ele individual ou coletivo. Um consultor integrado numa agência licenciada trabalha ao abrigo da licença dessa empresa. Por isso, muitos profissionais começam a carreira sem tratar de qualquer licenciamento próprio. Se está a dar os primeiros passos, leia o nosso guia sobre como ser consultor imobiliário antes de decidir se precisa de uma licença em seu nome.
Há também um ponto que costuma gerar confusão: nem tudo o que acontece no setor imobiliário é mediação. O IMPIC esclarece que a mediação não inclui, entre outras, a compra e venda de imóveis por conta própria, a avaliação imobiliária, a administração de condomínios, a gestão de imóveis por conta de outrem e o alojamento local. Para perceber onde começa e acaba o papel de quem faz a intermediação, este artigo sobre o que faz uma imobiliária mostra, com um exemplo real, as tarefas típicas de uma agência ao longo de uma transação.
Um último detalhe legal: segundo as perguntas frequentes do IMPIC, a licença é intransmissível, a qualquer título e para qualquer efeito. Não pode ser vendida, cedida nem "emprestada" a outra pessoa ou empresa.
Os dois requisitos legais para a licença
Nesta matéria, a lei é curta. Para obter a licença e mantê-la, tem de cumprir dois requisitos, que valem tanto para entrar na atividade como para continuar nela.
Idoneidade comercial
A idoneidade é avaliada na empresa e nos seus representantes legais. A Lei n.º 15/2013 define pela negativa quem não é considerado comercialmente idóneo:
- empresas e representantes legais declarados insolventes, salvo se tiver sido decretado judicialmente um plano de insolvência;
- representantes legalmente impedidos ou inibidos de exercer o comércio;
- representantes condenados a pena de prisão efetiva por determinados crimes previstos na lei.
É por isso que o certificado de registo criminal faz parte do processo. Tem dúvidas sobre alguma situação do seu passado, como uma insolvência antiga ou um processo judicial em curso? Fale com um advogado antes de submeter o pedido. Uma recusa atrasa o arranque da atividade e obriga-o a recomeçar.
Seguro de responsabilidade civil ou garantia equivalente
O segundo requisito é um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 150 000 €, ou uma garantia financeira ou instrumento equivalente. Segundo o regime jurídico consolidado, este seguro serve para compensar danos patrimoniais causados a terceiros por ações ou omissões da empresa, dos seus representantes ou colaboradores. Isto inclui pessoas que não assinaram o contrato de mediação.
Repare que o seguro cobre também os atos dos colaboradores. Para uma agência com uma equipa de consultores, é uma proteção essencial, tanto para os clientes como para o próprio negócio. O prémio depende da seguradora e da dimensão da atividade, por isso peça várias propostas antes de escolher.
Documentos para pedir a licença ao IMPIC
Segundo o IMPIC, o pedido de uma pessoa singular deve incluir:
- o Mod. A1, que é o requerimento de licenciamento;
- o Mod. A6 e o Mod. A8, os formulários complementares do processo;
- a declaração de início, alteração ou reinício de atividade nas Finanças;
- os documentos de identificação civil e fiscal;
- o certificado de registo criminal;
- a apólice de seguro de responsabilidade civil, ou garantia equivalente, com capital mínimo de 150 000 €;
- o comprovativo de pagamento do seguro.
Para as sociedades, o processo é semelhante, mas abrange a empresa e todos os seus representantes legais. Antes de submeter, confirme sempre a lista atualizada na página do IMPIC, porque os modelos de formulário podem mudar.
Quanto à língua, as FAQ do IMPIC indicam que todos os documentos devem ser entregues em português ou inglês. O instituto pode pedir a tradução dos documentos mais complexos. Se vem de outro país e tem certidões noutra língua, trate das traduções antes de começar.
Como obter a licença AMI, passo a passo
O processo é feito online e, com os documentos em ordem, é rápido. Esta é a sequência habitual:
- Abra ou atualize a atividade nas Finanças. A declaração de início de atividade é um dos documentos exigidos. Se vai trabalhar em nome individual, é por aqui que começa.
- Contrate o seguro. O processo não avança sem uma apólice com o capital mínimo de 150 000 € e o respetivo comprovativo de pagamento.
- Reúna os restantes documentos. O registo criminal, a identificação e os formulários do IMPIC.
- Submeta o pedido online. A página oficial do pedido explica que a licença tem de ser pedida antes de iniciar a atividade. Pode fazê-lo no site do IMPIC ou no Balcão do Empreendedor.
- Aguarde a decisão. Segundo o regime jurídico, o IMPIC decide no prazo de 20 dias a contar da receção do pedido ou dos elementos que tenha pedido. Se não houver decisão nesse prazo, o pedido considera-se tacitamente deferido.
- Pague a taxa e apresente a apólice. Depois do deferimento, a licença só produz efeitos quando pagar a taxa de licenciamento e apresentar a apólice de seguro.
O erro mais frequente acontece no passo 5. Num pedido incompleto, os 20 dias só começam a contar quando entregar o que falta. Um processo bem preparado à primeira poupa semanas.
Quanto custa a licença AMI
Os valores estão fixados na Portaria n.º 199/2013, de 31 de maio, e são os que aparecem na página do pedido no gov.pt:
| Taxa | Valor |
|---|---|
| Licenciamento (emissão da licença e dos cartões dos representantes legais) | 100 € |
| Registo (prestadores de outros Estados do Espaço Económico Europeu) | 50 € |
| Licenciamento com agravamento por falta de pagamento num pedido anterior | 150 € (100 € + 50 €) |
| 2.ª via do cartão de representante legal | 25 € |
| Taxa anual de regulação da atividade | 265 € |
No ano em que obtém a licença, não paga os 265 € por inteiro. Ao valor fixo do licenciamento soma-se uma parte da taxa de regulação, proporcional aos meses completos que faltam até ao fim do ano civil.
Um exemplo simples: imagine que a licença é emitida quando faltam seis meses completos para o fim do ano. Paga 100 € de licenciamento e 132,50 € de taxa de regulação (265 € a dividir por 12, vezes 6), num total de 232,50 €. A partir do mês de janeiro seguinte, paga os 265 € anuais. A tudo isto junta-se o prémio do seguro, que varia de seguradora para seguradora.
Manter a licença: as obrigações de todos os anos
Obter a licença é só o início. Para a manter ativa, tem duas obrigações anuais, descritas na página oficial da taxa anual:
- pagar a taxa anual de regulação em janeiro. Esta taxa cobre os custos administrativos, técnicos e operacionais da regulação, supervisão e fiscalização do setor;
- comprovar que continua a cumprir os requisitos, nomeadamente a validade do seguro de responsabilidade civil e a idoneidade.
Falhar tem uma consequência séria: se não pagar a taxa ou não comprovar os requisitos dentro do prazo, a licença é cancelada. E se voltar a pedir a licença com uma taxa por pagar, a taxa de licenciamento sobe de 100 € para 150 €.
Crie dois lembretes no calendário. O primeiro em dezembro, para confirmar que a apólice está em dia e que a renovação do seguro não o deixa sem cobertura. O segundo no início de janeiro, para pagar a taxa e submeter a comprovação.
Renovar a licença AMI: ainda é preciso?
Não. É uma das dúvidas mais pesquisadas, porque durante anos as licenças tinham prazo. Hoje, segundo as FAQ do IMPIC, a licença tem validade ilimitada no tempo. Isto não impede que caduque por incumprimento dos requisitos, nem que seja suspensa ou cancelada.
Ou seja, a antiga "renovação" foi substituída pela comprovação anual. Já não tem de pedir a renovação de tantos em tantos anos. Mas a licença deixa de valer se, em qualquer janeiro, falhar a taxa ou a prova dos requisitos.
Erros que atrasam ou põem em risco a licença
Estamos no mercado desde 2003 e estes são os deslizes que mais vezes complicam a vida a quem começa:
- Começar a angariar antes de ter a licença. A licença tem de existir antes de iniciar a atividade, e não depois da primeira venda.
- Contratar um seguro com capital abaixo do mínimo. Uma apólice de responsabilidade civil genérica pode não cumprir os 150 000 € exigidos.
- Usar formulários desatualizados. Use sempre os modelos disponíveis no site do IMPIC no momento do pedido.
- Esquecer janeiro. É o motivo de cancelamento mais fácil de evitar.
- Redigir mal os contratos depois de ter a licença. O contrato de mediação tem regras próprias. O nosso artigo sobre os pontos do contrato de mediação imobiliária ajuda a evitar os erros mais comuns.
A nossa perspetiva
A licença AMI é a porta de entrada legal na mediação, mas não é ela que faz um bom profissional. Vemos todos os dias, em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo, que quem tem sucesso junta à licença certa a formação, o método e o apoio.
Por isso, defendemos que quem quer construir carreira no imobiliário deve pensar primeiro no projeto e só depois na burocracia. Um consultor que entra numa agência licenciada e estruturada pode concentrar a energia nos clientes. A empresa trata da licença, do seguro, dos contratos e das obrigações anuais.
Na Golden Line, apostamos na formação contínua gratuita, na integração inicial, na direção comercial e no apoio jurídico, de marketing e tecnológico. Acreditamos que é esta base que dá segurança a quem compra, vende ou arrenda, e confiança a quem começa uma nova carreira.
Sónia Godinho
Começar na mediação com a Golden Line
Quer trabalhar no imobiliário sem ter de montar sozinho toda a estrutura legal? A Golden Line, agência da rede RE/MAX, está a recrutar consultores imobiliários. Oferecemos integração inicial, formação contínua gratuita, suporte comercial, jurídico e de marketing, e acompanhamento em todas as fases do negócio.
Veja como trabalhamos e fale connosco em goldenline.pt. Se já trabalha no setor e precisa de apoio com contratos e processos, conheça o nosso serviço Jurídico e Processual. Para preparar o arranque, leia o nosso guia de formação para consultor imobiliário.
Perguntas frequentes
Um consultor imobiliário precisa de ter licença AMI em nome próprio?
Não, se trabalhar integrado numa agência licenciada, porque atua ao abrigo da licença da empresa. Só precisa de licença em nome próprio se quiser exercer mediação por conta própria, como empresário em nome individual ou através de uma sociedade.
Quanto tempo demora a obter a licença AMI?
O IMPIC tem 20 dias para decidir, a contar da receção do pedido completo ou dos elementos em falta. Se não decidir nesse prazo, o pedido considera-se tacitamente deferido. A licença só produz efeitos depois de pagar a taxa e apresentar a apólice.
A licença AMI tem de ser renovada?
Não. A licença tem validade ilimitada, mas obriga a pagar a taxa anual de regulação em janeiro e a comprovar todos os anos os requisitos. Se falhar alguma destas obrigações, a licença é cancelada.
Posso transferir a minha licença AMI para outra empresa?
Não. A licença é intransmissível, a qualquer título e para qualquer efeito. Uma nova empresa que queira exercer mediação tem de fazer o seu próprio pedido ao IMPIC.
Que seguro é exigido para a licença AMI?
Um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 150 000 €, ou uma garantia financeira ou instrumento equivalente. Cobre os danos patrimoniais causados a terceiros por ações ou omissões da empresa, dos representantes ou dos colaboradores.
Fontes
- Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, Diário da República
- Regime jurídico da mediação imobiliária, versão consolidada, Diário da República
- Portaria n.º 199/2013, de 31 de maio
- Atividade da mediação, perguntas frequentes, IMPIC
- Obter uma licença de mediação imobiliária, IMPIC
- Regularização do exercício da atividade da construção e da mediação imobiliária, IMPIC
- Guia da mediação imobiliária, gov.pt
- Pagamento da taxa anual de regulação e comprovação dos requisitos, gov.pt
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