Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, a licença de utilização deixou de ser, em muitos casos, um ato administrativo autónomo emitido pela Câmara Municipal. Passa a bastar um termo de responsabilidade do diretor de obra e uma comunicação prévia, com a utilização a poder começar de forma imediata ou 20 dias depois, dependendo do tipo de operação. Isto não significa, porém, que o comprovativo tenha deixado de importar: bancos e notários continuam, na prática, a pedir prova documental da situação urbanística antes de aprovar crédito habitação ou fechar uma escritura.
Em resumo:
- A nova legislação elimina a necessidade de licença de utilização autónoma na maior parte dos casos, substituindo-a por termo de responsabilidade e comunicação à Câmara.
- A utilização do imóvel pode começar de imediato ou 20 dias após a submissão da comunicação, sem necessidade de vistoria prévia.
- Apesar da simplificação, bancos continuam a exigir prova documental para aprovação de crédito habitação, principalmente em imóveis anteriores a 1951 ou com alterações estruturais.
- Para solicitar o comprovativo, é preciso apresentar termos de responsabilidade, telas finais, caderneta predial atualizada e pagamento de taxas, com custos variáveis.
- Confirmar previamente com o banco e o notário quais documentos serão exigidos ajuda a evitar surpresas que possam travar a transação ou obtenção de financiamento.
Índice
- O que é a licença de utilização e para que serve
- O que mudou com o Simplex Urbanístico
- O que substitui a licença: termo de responsabilidade e prazos de utilização
- Quando ainda é preciso comprovativo e quais os edifícios isentos
- Como pedir o comprovativo: documentos, custos e prazos
- O impacto real em escrituras, arrendamentos e crédito habitação
- Licença de utilização e licença de habitabilidade: qual a diferença
- O que a experiência da Golden Line ensina sobre este processo
- O que a lei promete e o que o mercado ainda exige
- Verificação documental e crédito habitação com a Golden Line
- Fontes
- Perguntas frequentes
O que é a licença de utilização e para que serve
A licença de utilização é o documento municipal que certifica a finalidade legal de um imóvel: habitação, comércio, serviços ou indústria. Tradicionalmente, era emitida pela Câmara Municipal após vistoria, e continha elementos fixos como o número de processo, a data de emissão e a identificação exata do imóvel, incluindo a fração ou o artigo matricial correspondente.
Este documento respondia a uma pergunta simples: o imóvel pode ser usado para aquele fim específico? Sem essa confirmação, várias operações ficavam em risco.
- Venda de imóveis com escritura no notário
- Contratação de crédito habitação junto de bancos
- Arrendamento formal, sobretudo em contratos de longa duração
- Abertura de atividade económica no local (loja, escritório, armazém)
- Alteração de uso de um espaço, por exemplo de armazém para habitação
A licença de utilização funcionava como a certidão de "nascimento legal" do imóvel enquanto espaço habitável ou comercial. Sem ela, a Câmara nunca reconhecia formalmente para que servia aquele edifício.
O que mudou com o Simplex Urbanístico
O Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, eliminou o ato administrativo autónomo da licença de utilização em muitos casos. A responsabilidade técnica passou a recair sobre o diretor de obra e a equipa de fiscalização, que assinam um termo de responsabilidade a garantir que a construção cumpre o projeto aprovado.
Surgiram duas figuras práticas novas:
- Uso imediato: em operações sujeitas a controlo prévio (licenciamento ou autorização), a utilização pode iniciar-se logo após a submissão dos elementos exigidos.
- Comunicação prévia com prazo de 20 dias: noutras situações, a Câmara tem 20 dias para se opor depois de receber a comunicação; se não o fizer, a utilização considera-se autorizada.
A reforma acelerou drasticamente o calendário das transações, retirando meses de espera por uma vistoria municipal que, muitas vezes, se limitava a confirmar o que já estava no projeto aprovado. Especialistas do setor apontam que a maior mudança foi deslocar a responsabilidade técnica para quem constrói, o que acelera processos mas exige mais diligência de quem compra.
O risco prático é evidente: sem uma vistoria municipal prévia, o comprador herda uma confiança maior no termo de responsabilidade do técnico e menos na verificação direta da Câmara. Vale a pena confirmar sempre quem assinou esse termo e se a obra corresponde de facto ao projeto licenciado.
O que substitui a licença: termo de responsabilidade e prazos de utilização
O procedimento atual funciona em três passos práticos, e conhecer a ordem certa evita surpresas em plena negociação.
- Entrega do termo de responsabilidade: o diretor de obra confirma, sob assinatura, que a construção respeita o projeto aprovado e as normas técnicas e de segurança aplicáveis.
- Comunicação à Câmara Municipal: o promotor ou proprietário comunica a conclusão da obra, juntando as telas finais (os desenhos que refletem a construção tal como foi executada).
- Contagem do prazo: a partir da comunicação, aplicam-se os 20 dias previstos no Decreto-Lei n.º 10/2024, salvo oposição da Câmara nesse período.
Se a Câmara não reagir dentro desse prazo, a utilização considera-se validamente autorizada. Havendo oposição, normalmente por incumprimento do projeto ou das normas de segurança, o processo pode obrigar a correções na obra ou a uma vistoria adicional antes de o imóvel poder ser habitado ou comercializado. É nesse ponto que muitos proprietários se atrasam sem perceber porquê: a oposição raramente é comunicada de forma proativa ao vendedor, ficando "escondida" no processo municipal até alguém a pesquisar.
Quando ainda é preciso comprovativo e quais os edifícios isentos
Apesar da simplificação legal, há situações em que continua a ser indispensável apresentar prova da situação urbanística do imóvel.
- Contratação de crédito habitação, porque os bancos exigem sempre documentação de suporte
- Arrendamento formalizado com contrato registado
- Mudança de uso do imóvel (por exemplo, transformar uma loja em habitação turística)
- Abertura de atividade económica que exija licenciamento no local
Existe uma isenção clara: edifícios anteriores a 7 de agosto de 1951 não precisam de licença de utilização, desde que não tenham sofrido obras posteriores que alterem a estrutura ou a distribuição interior. Basta comprovar a isenção com uma certidão emitida pela Câmara Municipal, normalmente com base em inscrição matricial antiga ou plantas históricas.
Dica profissional: Se o imóvel é antigo mas já sofreu uma remodelação profunda, não assuma que a isenção se mantém. Qualquer obra que altere a estrutura ou o número de fogos costuma anular a presunção de isenção, obrigando a pedir o comprovativo como se o edifício fosse recente.
Como pedir o comprovativo: documentos, custos e prazos
O pedido faz-se sempre junto da Câmara Municipal onde o imóvel está localizado, presencialmente ou através do portal do munícipe respetivo. O Balcão do Empreendedor centraliza informação útil sobre estes serviços online em vários municípios.
A documentação normalmente pedida inclui:
- Termo de responsabilidade do diretor de obra ou técnico responsável
- Telas finais do projeto, quando aplicável
- Caderneta predial atualizada
- Identificação do proprietário e do imóvel (artigo matricial, descrição predial)
- Comprovativo de pagamento das taxas municipais
Os custos variam de município para município, mas uma segunda via do documento custa tipicamente entre 6€ e 60€, enquanto a instrução ou regularização de um processo completo pode situar-se entre 400€ e 1.600€. O prazo de decisão depende da complexidade e do volume de processos em cada câmara, mas ronda geralmente algumas semanas quando não há necessidade de vistoria adicional.
Quando o imóvel não é legalizável no estado atual, por exemplo por construção fora do projeto aprovado, existem três caminhos:
- Regularizar tecnicamente a obra, com projeto de alterações e eventual vistoria
- Negociar as condições de compra refletindo o risco e o custo de regularização
- Consultar um advogado especializado em direito urbanístico antes de avançar com qualquer transação
O impacto real em escrituras, arrendamentos e crédito habitação
A lei permite, em muitos casos, celebrar escritura sem exibir formalmente o antigo título de licença de utilização. Mas isso é a teoria. Na prática, os bancos continuam a exigir este documento ou um comprovativo equivalente como condição para libertar o financiamento, independentemente da simplificação legal.
Comentadores do setor jurídico e financeiro recomendam sempre confirmar com o banco e com o notário que documentos vão realmente ser pedidos antes de assinar qualquer contrato promessa. Os comprovativos normalmente aceites pelos bancos incluem:
- Certidão municipal de isenção, para edifícios anteriores a 1951
- Termo de responsabilidade entregue à Câmara, acompanhado do comprovativo de submissão
- Certidão negativa ou de conformidade urbanística, obtida antes da escritura
É prática corrente dos bancos exigir estes comprovativos de regularidade urbanística, o que significa que a ausência de licença pode bloquear o financiamento mesmo quando a lei já não a exige formalmente. No contrato promessa de compra e venda, vale sempre a pena incluir uma cláusula que condicione a escritura à entrega prévia desses comprovativos, protegendo o comprador de surpresas de última hora.
Licença de utilização e licença de habitabilidade: qual a diferença
Os dois termos confundem-se com frequência, mas respondem a perguntas diferentes. A licença de utilização certifica para que fim o imóvel pode ser usado (habitação, comércio, serviços). A licença de habitabilidade, termo mais usado em contexto informal, refere-se normalmente às condições físicas que tornam um espaço apto para se viver nele, ainda que em Portugal o conceito jurídico relevante seja o de licença de utilização com destino habitacional.
- Uma casa pode ter destino habitacional aprovado (licença de utilização) mas não estar em condições de habitabilidade se, por exemplo, tiver infiltrações graves.
- Para arrendamento e venda, o que os notários e bancos pedem é sempre a prova do destino legal, não uma avaliação informal das condições físicas.
Na due diligence, confirme sempre o destino registado na Câmara antes de assumir que o imóvel serve para o uso que pretende dar-lhe.
O que a experiência da Golden Line ensina sobre este processo
Na Golden Line, agência da rede RE/MAX a operar em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e Alentejo desde 2003, este é um dos pontos mais discutidos em qualquer negociação. Antes de comprar, vender ou arrendar, confirme sempre: existência de termo de responsabilidade ou licença, certidão de isenção se o edifício for anterior a 1951, e os requisitos concretos do banco financiador. Quando há dúvidas técnicas, vale a pena envolver apoio jurídico especializado antes de assinar qualquer contrato promessa.
O que a lei promete e o que o mercado ainda exige
O Simplex Urbanístico resolveu um problema real: processos administrativos que se arrastavam durante meses por uma vistoria muitas vezes dispensável. Nisso, a reforma acertou. O erro está em assumir que a simplificação legal eliminou a necessidade de prova documental na prática do mercado.
O conselho mais comum que circula, "a lei já não exige, portanto não precisa", é o que mais me preocupa como leitura do momento atual. Os bancos não seguem o calendário legislativo; seguem os seus próprios critérios de risco, e esses continuam a pedir comprovativos concretos. Quem vende um imóvel sem se preparar para essa exigência arrisca perder um comprador a meio do processo, já com contrato promessa assinado.
A prioridade real para quem compra, vende ou pede crédito em 2026 não é decorar o novo regime jurídico. É simples: peça sempre o termo de responsabilidade, a certidão de isenção se aplicável, e confirme por escrito com o banco quais os documentos que vão realmente pedir antes de avançar. Essa verificação antecipada vale mais do que qualquer interpretação teórica da lei.
— Sónia Godinho
Verificação documental e crédito habitação com a Golden Line
Confirmar sozinho se um imóvel tem a situação urbanística regularizada é trabalhoso e fácil de fazer mal, sobretudo quando o termo de responsabilidade, as telas finais e a certidão de isenção estão dispersos por processos camarários diferentes. A Golden Line acompanha compradores e vendedores nessa verificação desde 2003, com apoio jurídico e processual próprio, evitando que o processo pare já perto da escritura.
Os serviços da Golden Line incluem a verificação da situação urbanística do imóvel, o pedido de certidões junto da Câmara Municipal e o acompanhamento na regularização de processos incompletos. Quando o entrave está no financiamento, a MaxFinance Golden Line negocia diretamente com os bancos para encontrar soluções de crédito habitação mesmo em casos com documentação mais complexa. Antes de avançar com qualquer proposta, consulte a lista de documentos necessários para vender um imóvel e peça uma avaliação da situação documental do seu imóvel à equipa da Golden Line.
Este artigo fornece informações gerais e não substitui o aconselhamento de um advogado qualificado. Consulte um profissional jurídico qualificado sobre o seu caso antes de agir com base neste conteúdo.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico)
- Simplex Urbanístico: o que mudou nas obras na compra de casa (Montepio)
- Licença de utilização: para que serve e onde pedir (Comparaja)
- Certidão de edifícios de construção anterior a 1951 (Câmara Municipal de Cascais)
Perguntas frequentes
Quais são as novas regras para a licença de utilização?
Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, a licença deixou de ser um ato administrativo autónomo em muitos casos, sendo substituída por termo de responsabilidade e comunicação à Câmara, com utilização imediata ou após 20 dias.
O que é necessário para obter licença de utilização?
É preciso apresentar o termo de responsabilidade do diretor de obra, telas finais quando aplicável, caderneta predial atualizada e identificação do proprietário e do imóvel junto da Câmara Municipal competente.
É possível fazer escritura sem licença de utilização?
Legalmente é possível em muitos casos, mas na prática os bancos continuam a exigir comprovativos equivalentes para aprovar crédito habitação, o que pode condicionar a escritura mesmo sem obrigação legal formal.
Quanto tempo demora para obter uma licença de utilização?
Com comunicação prévia, a utilização pode iniciar-se 20 dias após a submissão, salvo oposição da Câmara; processos que exigem regularização técnica ou vistoria adicional demoram tipicamente mais algumas semanas.
Qual a diferença entre licença de utilização e licença de habitabilidade?
A licença de utilização certifica o destino legal do imóvel (habitação, comércio, serviços), enquanto o termo licença de habitabilidade se refere, na prática popular, às condições físicas de um espaço para nele se viver.