Em Portugal, a lei não fixa a comissão que uma imobiliária cobra para vender uma casa. O valor é acordado no contrato de mediação e, na prática, fica quase sempre entre 4% e 6% do preço de venda, com IVA a somar. A referência mais comum continua a ser 5% + IVA. Quem a paga é o proprietário que contratou a agência e, por regra, só quando o negócio se concretiza. Abaixo explicamos como se calcula, o que diz a lei, quando se paga, o que pode negociar e quando compensa (ou não) vender por conta própria.
Em resumo
- Não há tabela legal: a remuneração da mediadora é livre e tem de constar, por escrito, no contrato de mediação imobiliária, como percentagem ou valor fixo.
- O intervalo de mercado vai de 3% a 6% do preço. Nas vendas acima de 100.000 €, o valor mais frequente é 5% + IVA.
- Numa casa vendida por 300.000 €, 5% + IVA a 23% dá 18.450 €. É este o número a pesar contra o tempo, o risco e o preço final que a agência consegue.
- Paga, por regra, quem assinou o contrato com a mediadora, normalmente o vendedor. O pagamento faz-se na escritura ou em parte no contrato-promessa, conforme o contrato.
- Em muitos casos, a comissão pode ser abatida ao ganho tributável em sede de mais-valias no IRS, se estiver bem documentada.
Índice
- O que é a comissão imobiliária e o que paga
- Quanto cobra uma imobiliária em Portugal
- O que diz a lei sobre a comissão
- Quem paga a comissão e quando
- A comissão é negociável?
- Imobiliária ou venda particular: o que muda
- A comissão e o IRS: mais-valias
- A nossa visão sobre comissões
- Avaliação gratuita antes de decidir
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que é a comissão imobiliária e o que paga
A comissão é a remuneração da empresa de mediação pelo trabalho de encontrar um comprador (ou inquilino) e levar o negócio até ao fim. Não é uma taxa de inscrição nem um custo de anúncio: na grande maioria dos contratos, só é devida se a venda acontecer.
O que está incluído varia muito de agência para agência, e é aqui que a comparação deixa de ser só sobre percentagens. Num serviço completo, a comissão costuma cobrir:
- avaliação do imóvel e estudo de mercado para definir o preço;
- preparação do anúncio: fotografia, descrição, plantas, por vezes vídeo;
- divulgação em portais, redes e carteira de compradores da agência;
- filtragem de interessados e acompanhamento das visitas;
- negociação da proposta e das condições do contrato-promessa;
- verificação documental e marcação da escritura.
Paulo Caiado resumiu-o ao Expresso: a remuneração está diretamente ligada à amplitude dos serviços prestados. Duas propostas de 5% podem, por isso, valer coisas muito diferentes.
Quanto cobra uma imobiliária em Portugal
Os valores praticados são conhecidos e estáveis há anos. Em 2020, o então presidente da APEMIP, Luís Lima, explicou ao ECO que a comissão não está tabelada por lei, varia regra geral entre 3% e 5% e fixa-se, na maioria dos casos, em 5%. Em 2024, o Expresso indicava que nas operações acima de 100.000 € a média ronda os 5% a 6% e pode ser inferior em transações de menor valor.
Quem vende imóveis mais baratos deve conhecer um padrão útil. Segundo o mesmo artigo do Expresso, que cita Rui Torgal, os negócios até 100 mil euros costumam ter uma comissão fixa, porque uma percentagem sobre um valor baixo não pagaria o trabalho envolvido.
Exemplos de cálculo
A conta faz-se sobre o preço efetivamente concretizado na escritura, não sobre o preço de anúncio. Sobre a comissão incide IVA à taxa normal, que é de 23% no continente, 22% na Madeira e 16% nos Açores.
| Preço de venda | Comissão 4% + IVA (23%) | Comissão 5% + IVA (23%) | Comissão 6% + IVA (23%) |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 7.380 € | 9.225 € | 11.070 € |
| 250.000 € | 12.300 € | 15.375 € | 18.450 € |
| 300.000 € | 14.760 € | 18.450 € | 22.140 € |
| 500.000 € | 24.600 € | 30.750 € | 36.900 € |
Na Madeira e nos Açores, a mesma percentagem fica um pouco mais barata por causa da taxa de IVA regional. Numa venda de 300.000 € nos Açores, 5% + IVA a 16% dá 17.400 €, contra 18.450 € no continente.
Comissão fixa ou percentagem
Além das agências tradicionais, existem plataformas e modelos de comissão fixa. Em 2020, o ECO dava exemplos de valores fixos entre 1.999 € e 4.490 €, IVA incluído. Alguns só se pagavam com a venda e havia pacotes com fotografia, anúncios e visitas.
No papel, a diferença é grande, mas a pergunta certa é outra: quem faz as visitas, quem negoceia, quem trata dos documentos e quem responde quando o banco do comprador atrasa a avaliação? Em muitos modelos de valor fixo, parte desse trabalho volta para o proprietário. Compare sempre o serviço incluído, não só o montante.
O que diz a lei sobre a comissão
A mediação imobiliária é regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro. O artigo 16.º obriga a que o contrato de mediação seja escrito e identifique, entre outros elementos, o imóvel, o negócio pretendido, as condições de remuneração (fixa ou percentual), a forma de pagamento, a taxa de IVA e o regime de exclusividade, se existir.
A Portaria n.º 228/2018, publicada a 13 de agosto de 2018, aprovou o modelo de contrato que as mediadoras usam. Nesse modelo, a remuneração é uma percentagem sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, ou um valor fixo, acrescido de IVA à taxa legal. Ou seja: a lei não diz quanto se paga, diz como tem de ficar escrito.
Antes de assinar, confirme também que a empresa tem licença de mediação válida. A licença AMI é emitida pelo IMPIC e pode ser consultada online no site do instituto. Para os pontos do contrato que mais geram dúvidas, preparámos um guia sobre o contrato de mediação imobiliária.
A comissão leva IVA?
Sim. A mediação é uma prestação de serviços sujeita a IVA e, quando o imóvel fica em Portugal, o imposto é devido cá. A Ordem dos Contabilistas Certificados analisou a venda a um comprador espanhol e concluiu que a comissão de intermediação deve ser tributada em Portugal à taxa em vigor. Quando vir "5%" numa proposta, pergunte sempre se é "5% + IVA" ou "5% com IVA incluído": numa casa de 300.000 €, a diferença é de 3.450 €.
Quem paga a comissão e quando
Em Portugal paga quem contratou a mediadora. Na venda, é quase sempre o proprietário. O comprador só paga se tiver assinado ele próprio um contrato de mediação, por exemplo para que uma agência lhe procure casa.
Quanto ao momento, o modelo da Portaria n.º 228/2018 prevê três hipóteses, e o contrato escolhe uma:
- pagamento total na escritura ou na conclusão do negócio;
- uma parte após a assinatura do contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e o restante na escritura;
- pagamento total na assinatura do CPCV.
A regra é que a remuneração só é devida se a mediadora conseguir um interessado que concretize o negócio. As exceções estão no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 e merecem leitura atenta, sobretudo em contratos com exclusividade. Se puder escolher, prefira o pagamento na escritura. Se pagar no CPCV e o comprador desistir, a devolução desse valor depende do que o contrato diz e pode acabar numa disputa. Em caso de dúvida sobre uma cláusula concreta, peça a um advogado que leia o contrato antes de assinar.
Se a casa ainda tem crédito à habitação, a comissão sai normalmente do valor recebido na escritura, depois de liquidado o empréstimo. Explicamos as contas no guia sobre vender casa com hipoteca.
A comissão é negociável?
É. Como os valores são livres, a percentagem pode sempre ser discutida. O que mais pesa é o valor do imóvel, a facilidade da venda e o serviço pedido. Os pontos que vale a pena negociar:
- Percentagem ou valor fixo. Em imóveis de valor mais alto, uma redução de meio ponto pode representar milhares de euros. Em imóveis baratos, um valor fixo costuma ser mais justo para os dois lados.
- Exclusividade. A exclusividade permite à agência investir mais na divulgação e costuma abrir espaço a melhores condições. Sem exclusividade, várias agências competem, mas cada uma tende a investir menos.
- Duração do contrato. Prazos curtos, com renovação, obrigam a agência a mostrar resultados.
- Momento do pagamento. O pagamento na escritura é o que mais protege o vendedor.
- Serviços incluídos. Fotografia profissional, certificação energética, apoio jurídico e acompanhamento até à escritura devem ficar descritos.
Desconfie de uma comissão muito abaixo do mercado sem explicação. Ou o serviço é mais curto, ou o preço de venda proposto foi inflacionado para ganhar a angariação. E uma casa sobrevalorizada fica meses parada.
Imobiliária ou venda particular: o que muda
Vender sem agência poupa a comissão, mas não poupa o trabalho. A tabela resume o que muda.
| Tarefa | Com imobiliária | Venda particular |
|---|---|---|
| Definir o preço | Estudo de mercado com vendas reais da zona | Comparação com anúncios, que mostram preços pedidos e não preços de venda |
| Documentação | Verificada pela agência antes de anunciar | Recolhida e confirmada pelo proprietário |
| Divulgação | Portais, carteira de compradores, redes da agência | Portais e contactos próprios |
| Visitas | Filtradas e acompanhadas | Marcadas e feitas pelo proprietário, com estranhos em casa |
| Negociação | Feita por um profissional, com distância emocional | Direta entre vendedor e comprador |
| Crédito do comprador | Acompanhamento do processo bancário | Espera passiva pelo banco do comprador |
| CPCV e escritura | Preparação e marcação acompanhadas | Por conta do proprietário ou de um advogado pago à parte |
| Custo | Comissão acordada + IVA, normalmente só com venda | Sem comissão; custos de anúncios, advogado e tempo |
É na documentação que muitas vendas particulares encravam. O portal oficial gov.pt indica como ponto de partida a caderneta predial, a certidão do registo predial, a licença de utilização, o certificado energético e a ficha técnica de habitação. Para ver como esta preparação se organiza noutros mercados, esta lista de documentação para compra e venda ajuda a montar o seu próprio dossiê. Para o caso português, temos a lista completa dos documentos necessários para vender casa e um guia sobre o certificado energético, que faz parte dessa lista.
A venda particular pode compensar em três casos: quando já tem comprador (um familiar, um vizinho, o inquilino), quando o imóvel é muito procurado e tem tempo disponível, ou quando o valor é baixo e a comissão pesaria demasiado. Fora desses casos, a pergunta útil não é "quanto pago à agência?", mas "quanto recebo no fim, e em quanto tempo?". Um preço final mais bem negociado, ou alguns meses a menos com a casa no mercado, pode valer tanto como a comissão. O passo a passo completo está no nosso guia como vender casa em Portugal.
A comissão e o IRS: mais-valias
Quando vende uma casa com ganho, a mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. O artigo 51.º do Código do IRS permite abater a esse ganho as despesas e encargos ligados à compra e à venda. A Ordem dos Contabilistas Certificados entende que a comissão paga ao mediador pode ser considerada, desde que fique demonstrada sem margem para dúvida a ligação desse pagamento à venda concreta que gerou a mais-valia.
Na prática, guarde o contrato de mediação e a fatura em seu nome, com o imóvel identificado e o pagamento comprovado. Num ganho de 60.000 €, abater uma comissão de 18.450 € reduz bastante a parte sujeita a imposto. Antes de entregar a declaração, confirme com o seu contabilista certificado o seu caso concreto e as regras de reinvestimento em habitação própria e permanente.
A nossa visão sobre comissões
Na Golden Line trabalhamos com proprietários de Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e Alentejo desde 2003. A comissão aparece em quase todas as primeiras reuniões, e percebemos porquê: é o número mais visível de toda a venda. Mas raramente é o mais importante.
O que mais custa a um proprietário é um preço mal definido. Uma casa anunciada acima do mercado desperdiça as primeiras semanas, que são as de maior procura, e acaba vendida com descontos sucessivos. Uma casa anunciada abaixo perde dinheiro logo no primeiro dia. Por isso começamos sempre por um estudo de mercado com dados de vendas reais e por uma avaliação gratuita, antes de falarmos de percentagens.
O segundo ponto é a segurança do processo. Um negócio que cai entre o CPCV e a escritura, por um documento em falta ou um crédito que não é aprovado, custa meses. Damos acompanhamento jurídico e processual em todas as fases. Através da MaxFinance Golden Line, ajudamos também o comprador com o crédito, o que reduz o risco de o negócio parar no banco.
A nossa recomendação é simples: exija que a comissão, o IVA, o momento do pagamento e os serviços incluídos fiquem escritos com clareza no contrato. Uma agência que não aceita explicar o que faz por cada euro da comissão não merece a sua casa.
— Sónia Godinho
Avaliação gratuita antes de decidir
Se está a pensar vender, comece por uma avaliação gratuita e personalizada. Fica a saber quanto vale de facto a sua casa e quanto recebe líquido depois da comissão, dos impostos e de um eventual crédito. Mostramos-lhe as vendas comparáveis da sua zona, o preço que recomendamos e exatamente o que inclui o nosso serviço, sem compromisso.
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Perguntas frequentes
Qual é a comissão normal de uma imobiliária em Portugal?
A referência de mercado é 5% + IVA sobre o preço de venda, com um intervalo habitual entre 4% e 6%. Em imóveis até cerca de 100.000 €, muitas agências cobram um valor fixo. Nada disto está na lei: vale o que ficar escrito no contrato de mediação.
O comprador paga comissão à imobiliária?
Normalmente não. Paga quem assinou o contrato de mediação, que na venda é o proprietário. O comprador só paga se tiver contratado ele próprio uma agência para lhe encontrar casa.
Tenho de pagar comissão se a casa não for vendida?
Por regra, não: a remuneração só é devida quando a mediadora encontra um interessado que concretiza o negócio. A lei prevê exceções, sobretudo em contratos com exclusividade. Leia as cláusulas de remuneração e de exclusividade antes de assinar.
A comissão de 5% já inclui IVA?
Quase nunca. A fórmula habitual é "5% + IVA", o que no continente significa pagar, na prática, 6,15% do preço de venda. Confirme sempre no contrato, que tem de indicar a taxa de IVA aplicável.
Posso deduzir a comissão imobiliária no IRS?
Pode abatê-la ao cálculo da mais-valia, como encargo com a venda, se tiver fatura e prova de que o pagamento está ligado àquela transação. Não é uma dedução à coleta: reduz o ganho sujeito a imposto. Confirme o seu caso com um contabilista certificado.
Fontes
- ECO: Quanto cobra uma imobiliária para vender uma casa?
- Expresso: As comissões dos mediadores imobiliários
- Lei n.º 15/2013, artigo 16.º (BDJUR)
- Portaria n.º 228/2018, Diário da República
- OCC: IVA na comissão de intermediação na venda de imóvel
- OCC: IRS, mais-valias e encargos com a alienação
- PwC: Guia Fiscal 2025, IVA
- Consultar licença AMI
- gov.pt: Compra e venda de imóveis em Portugal
Recomendações
- Como vender casa em Portugal: guia passo a passo para 2026
- 50% do ganho e novidades de 2026: imposto sobre mais-valias em Portugal
- Impostos ao comprar casa em Portugal: guia prático para 2026
- Vender casa com hipoteca: guia prático para Portugal
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