Um contrato de arrendamento urbano é o acordo pelo qual o senhorio cede ao inquilino o uso de um prédio ou fração, para habitação ou para outro fim, em troca de uma renda. Em Portugal, o contrato rege-se pelo Código Civil e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 e alterado pela última vez em outubro de 2023. Neste guia explicamos o que o contrato tem de incluir, quanto tempo dura, como se renova, como se faz cessar e o que muda quando o espaço é para um negócio.
Em resumo
- Se durar mais de seis meses, o contrato tem de ser escrito e identificar as partes, o imóvel, a renda, o fim, a licença de utilização e a data da celebração.
- No arrendamento para habitação, se as partes nada disserem sobre o prazo, o contrato considera-se feito por prazo certo de cinco anos.
- Os contratos de prazo certo renovam-se automaticamente, salvo acordo em contrário, e qualquer das partes pode opor-se à renovação com aviso prévio legal.
- O inquilino pode sair antes do fim, depois de cumprido um terço do prazo inicial, com 120 ou 60 dias de aviso.
- No arrendamento comercial vale sobretudo o que as partes negociarem, por isso a redação do contrato pesa muito mais.
Índice
- O que a lei exige num contrato de arrendamento
- Tipos de contrato: prazo certo ou duração indeterminada
- Duração e renovação do contrato
- Rescisão do contrato: como e com que aviso
- Arrendamento comercial: o que muda na lei
- Direitos e deveres de senhorio e inquilino
- Documentos para arrendar casa
- Comunicação às Finanças e Imposto do Selo
- A nossa perspetiva
- Arrendar com apoio do início ao fim
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que a lei exige num contrato de arrendamento
A forma escrita é obrigatória sempre que o arrendamento dure mais de seis meses. O decreto-lei que aprova os elementos do contrato define o conteúdo mínimo. Um contrato bem feito deve conter:
- Identificação das partes: nome, número de identificação civil, NIF e morada do senhorio e do inquilino (e dos fiadores, se existirem).
- Identificação e localização do imóvel: morada completa, artigo matricial e descrição predial, fração e andar.
- Fim do arrendamento: habitacional ou não habitacional, e qual a atividade, no segundo caso.
- Valor da renda: montante, forma de pagamento, data de vencimento e mecanismo de atualização.
- Licença de utilização: o número e a data, ou a menção de que não é exigível.
- Data da celebração e assinaturas.
A este núcleo junta-se a certificação energética. O Guia de Acesso ao Direito e à Justiça lembra que o contrato deve mencionar o certificado energético do imóvel. Se é senhorio e ainda não o tem, o nosso guia do certificado energético explica como o obter.
Na prática, um bom contrato vai além do mínimo legal. Convém deixar claros o prazo e as regras de renovação, a caução, quem paga o condomínio, quem faz que obras, se há animais permitidos, o inventário do recheio (num imóvel mobilado) e o estado do imóvel à entrada, de preferência com fotografias datadas anexas.
Tipos de contrato: prazo certo ou duração indeterminada
O artigo 1094.º do Código Civil prevê duas modalidades para a habitação:
| Modalidade | Como funciona | Para quem faz sentido |
|---|---|---|
| Prazo certo | As partes fixam uma duração; no fim, o contrato renova-se salvo oposição | Quem quer previsibilidade e datas claras para rever condições |
| Duração indeterminada | Não há termo fixo; cessa por denúncia, acordo ou resolução | Relações de longo prazo, com mais estabilidade para o inquilino |
Se o contrato for omisso, a lei resolve por si: considera-se celebrado por prazo certo, com a duração de cinco anos. Este é um dos pontos em que um contrato "de minuta" mal preenchido pode produzir efeitos que nenhuma das partes previu.
Há ainda distinções úteis no dia a dia: habitação permanente e habitação não permanente ou para fins especiais transitórios (por exemplo, estudantes ou deslocações profissionais), arrendamento e subarrendamento, contrato-promessa e contrato definitivo. Cada uma tem consequências próprias na renovação e na cessação, pelo que o fim do arrendamento deve ficar escrito sem ambiguidade.
Duração e renovação do contrato
A Lei n.º 31/2012 estabelece que os contratos de prazo certo se renovam automaticamente por períodos sucessivos de igual duração, salvo estipulação em contrário. A exceção são os contratos de 30 dias ou menos, que não se renovam automaticamente.
Quem não quer renovar tem de o comunicar a tempo. Para o senhorio, a antecedência mínima depende do prazo do contrato e chega aos 240 dias nos contratos de seis ou mais anos. Falhar este prazo significa, em regra, que o contrato se renova por mais um período.
A lei foi entretanto revista em 2019 e 2023, com regras que limitam a oposição do senhorio à renovação nos primeiros anos do contrato de habitação. Antes de enviar uma carta de oposição, confirme a redação em vigor do artigo 1097.º do Código Civil com um advogado ou solicitador, porque um erro de contagem pode prolongar o contrato por anos. Para uma visão de conjunto das alterações recentes, veja o nosso artigo sobre a lei do arrendamento em 2026.
Como contar e comunicar os prazos
- Conte os dias a partir da receção da carta pela outra parte, não da data em que a escreve.
- Use carta registada com aviso de receção para a morada que consta do contrato.
- Guarde cópia da carta, do talão de registo e do aviso de receção assinado.
- Se o contrato prevê outro meio de comunicação (por exemplo, correio eletrónico), confirme se esse meio é válido para este tipo de comunicação.
Rescisão do contrato: como e com que aviso
Na linguagem corrente fala-se de "rescisão", mas a lei distingue várias formas de pôr fim ao arrendamento. As normas sobre cessação do NRAU são imperativas: as partes não as podem afastar livremente no contrato.
| Forma | Quem a usa | Em que situação |
|---|---|---|
| Revogação | Ambas as partes | Acordo para terminar, de preferência por escrito |
| Denúncia | Inquilino (e, em casos previstos, senhorio) | Saída antes do fim ou fim de contrato sem prazo |
| Oposição à renovação | Qualquer das partes | Não renovar no termo do prazo |
| Resolução | A parte lesada | Incumprimento grave da outra parte |
| Caducidade | Opera por lei | Por exemplo, fim do prazo sem renovação |
Quando é o inquilino a sair
Segundo a Lei n.º 31/2012, o inquilino pode denunciar o contrato a todo o tempo depois de decorrido um terço do prazo inicial, com aviso prévio de 120 dias se o prazo for igual ou superior a um ano, ou de 60 dias se for inferior.
Um exemplo: num contrato de três anos, o inquilino pode sair a partir do fim do primeiro ano, avisando com 120 dias de antecedência. Se avisar com menos tempo, a saída é válida mas fica a dever as rendas correspondentes ao pré-aviso em falta, entendimento que o Tribunal da Relação de Lisboa reafirmou em 2024.
Quando é o senhorio a pôr fim
O senhorio pode resolver o contrato por incumprimento grave. A revisão de 2012 ao regime do arrendamento prevê, entre outros casos, o atraso prolongado no pagamento da renda e a mora superior a oito dias por mais de quatro vezes num período de 12 meses. O número exato de meses de atraso que justifica a resolução foi ajustado em revisões posteriores do artigo 1083.º, por isso confirme a versão em vigor antes de agir.
Quando o inquilino não sai, o caminho não é mudar a fechadura. Existe o Procedimento Especial de Despejo, tramitado no Balcão Nacional do Arrendamento, e o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento para outros direitos, ambos descritos no Guia de Acesso ao Direito e à Justiça.
Reunimos minutas, exemplos de cálculo e uma checklist no nosso guia sobre rescisão do contrato de arrendamento.
Arrendamento comercial: o que muda na lei
Nos arrendamentos para fins não habitacionais (lojas, escritórios, armazéns, restauração) aplicam-se as regras especiais dos artigos 1108.º a 1113.º do Código Civil, que tratam da duração, das obras e da transmissão da posição do inquilino. A grande diferença é a margem de negociação: a Ordem dos Advogados, Conselho Regional de Lisboa, sublinha que aqui a liberdade contratual é a regra para duração, denúncia e oposição à renovação, e que o regime legal funciona sobretudo quando o contrato é omisso.
Isto tem duas consequências práticas. Primeiro, um contrato comercial mal redigido deixa o negócio exposto a regras supletivas que podem não servir nenhuma das partes. Segundo, tudo o que se combina tem de ficar escrito: no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de outubro de 2024, um acordo verbal para reduzir rendas durante 2020 e prolongar o contrato foi considerado nulo por falta de forma escrita.
Licença e finalidade do espaço
O espaço tem de estar licenciado para a atividade. A aptidão para o fim é atestada pela licença de utilização e, segundo o diploma de 2006 sobre o licenciamento do locado, mudar a finalidade ou arrendar para fim não habitacional um espaço não licenciado exige autorização prévia da câmara municipal. Se o imóvel for arrendado para fim diferente do licenciado, o contrato é nulo; se a falha for do senhorio, o inquilino pode resolver o contrato e pedir indemnização.
Pontos a negociar num contrato comercial
- Prazo inicial, renovação e aviso prévio de cada parte.
- Período de carência de renda para obras de adaptação.
- Quem paga obras estruturais, de adaptação e de conservação.
- Possibilidade de trespasse ou cessão da posição contratual.
- Cláusula de atualização da renda.
Se o local estiver arrendado há mais de três anos e for vendido, o inquilino tem direito de preferência, nos termos do NRAU. Detalhamos o resto em requisitos legais do arrendamento comercial e, para quem vende, em vender casa arrendada.
Direitos e deveres de senhorio e inquilino
Salvo acordo em contrário, o NRAU reparte responsabilidades assim:
| Senhorio | Inquilino |
|---|---|
| Executa as obras de conservação | Usa o imóvel apenas para o fim contratado |
| Numa fração, suporta as despesas das partes comuns | Paga as despesas correntes do locado (água, luz, gás, telecomunicações) |
| Entrega o imóvel apto para o fim | Repara pequenas deteriorações antes de devolver |
| Comunica o contrato às Finanças | Paga a renda a tempo |
As partes podem transferir para o inquilino, total ou parcialmente, encargos como o condomínio. Se o fizerem, escrevam-no com valores ou critérios claros, para evitar discussões a cada aumento da quota.
Documentos para arrendar casa
Não existe uma lista legal fechada do que o senhorio pode pedir ao inquilino, mas há um conjunto habitual que torna o processo rápido.
O senhorio prepara:
- Caderneta predial e certidão do registo predial.
- Licença de utilização (ou documento que prove a dispensa, em prédios antigos).
- Certificado energético válido.
- Regulamento do condomínio, se existir.
O inquilino apresenta, normalmente:
- Documento de identificação e NIF.
- Comprovativos de rendimentos, como recibos de vencimento recentes, contrato de trabalho ou declaração de IRS.
- Dados do fiador, se for pedido, com os mesmos comprovativos.
Peça e entregue apenas o necessário para avaliar a candidatura: são dados pessoais e devem ser tratados com cuidado. Se procura casa na capital, o nosso guia sobre como arrendar casa em Lisboa mostra onde procurar e o que ter pronto.
Comunicação às Finanças e Imposto do Selo
O contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária, através da Declaração Modelo 2 no Portal das Finanças. As instruções da AT para o Modelo 2 definem que a declaração cabe ao senhorio; em compropriedade ou herança, basta um dos senhorios, identificando os restantes.
Com a comunicação liquida-se o Imposto do Selo devido pelo contrato, calculado sobre a renda segundo a Tabela Geral do imposto. Esta obrigação, prevista no artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, aplica-se aos contratos não sujeitos a IVA ou dele isentos, como esclarece uma ficha doutrinária da AT.
Se o senhorio não cumprir, o inquilino já não fica sem saída: desde 1 de agosto de 2025, a Portaria n.º 106/2025/1 permite-lhe comunicar o contrato através da Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS). Para o inquilino, um contrato registado é a base para deduzir rendas no IRS e para aceder a apoios.
A nossa perspetiva
Desde 2003 que acompanhamos arrendamentos em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo, e os problemas que vemos raramente nascem da lei. Nascem de contratos copiados de uma minuta sem adaptação: prazos que não foram escritos, renovações que ninguém previu, obras sem dono, acordos feitos ao telefone que depois não valem.
O nosso conselho é simples. Antes de assinar, decida com a outra parte o prazo, as condições de renovação, quem paga o quê e como se comunicam. Depois ponha tudo no papel, com o estado do imóvel documentado. No arrendamento comercial, onde a lei deixa quase tudo à negociação, esse cuidado vale ainda mais.
Para os consultores que trabalham connosco, este é também um tema de formação contínua: saber explicar um contrato com clareza ao senhorio e ao inquilino é o que separa uma transação rápida de um processo que volta seis meses depois.
— Sónia Godinho
Arrendar com apoio do início ao fim
Se vai pôr um imóvel no mercado de arrendamento, começamos por uma avaliação gratuita e personalizada, para fixar uma renda alinhada com a sua zona. A partir daí, tratamos da divulgação, da seleção de candidatos e da preparação do contrato.
Quando o caso pede revisão cuidada, o nosso acompanhamento jurídico e processual ajuda a confirmar cláusulas, prazos e comunicações antes da assinatura, para que senhorio e inquilino saibam exatamente o que acordaram.
Perguntas frequentes
Um contrato de arrendamento verbal é válido?
Só para arrendamentos até seis meses. Acima disso, a lei exige forma escrita. Mesmo nos contratos curtos, ter o acordo por escrito protege ambas as partes em caso de conflito.
Quanto tempo dura um contrato se não estiver escrito o prazo?
No arrendamento para habitação, considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos, nos termos do artigo 1094.º do Código Civil. Por isso o prazo deve ficar sempre expresso no contrato.
Posso sair de casa antes do fim do contrato?
Sim, depois de decorrido um terço do prazo inicial, com aviso prévio de 120 dias (contratos de um ano ou mais) ou 60 dias (contratos mais curtos). Se avisar com menos antecedência, deve as rendas do período de aviso em falta.
O senhorio pode aumentar a renda quando quiser?
Não. A renda atualiza-se segundo o mecanismo previsto no contrato ou, na falta dele, pelo coeficiente anual publicado em Diário da República. Aumentos fora dessas regras exigem acordo do inquilino, feito por escrito.
Quem comunica o contrato às Finanças?
O senhorio, através da Declaração Modelo 2. Se não o fizer, o inquilino pode comunicá-lo desde agosto de 2025 pela Comunicação do Locatário ou Sublocatário, no Portal das Finanças.
Fontes
- Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Diário da República
- Elementos do contrato de arrendamento, Diário da República
- Guia de Acesso ao Direito e à Justiça, DGPJ
- Artigo 1094.º do Código Civil, DGSL
- Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto
- Revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, Diário da República
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 4389/22.2T8LSB.L1-2
- Arrendamento para fins não habitacionais, Conselho Regional de Lisboa da Ordem dos Advogados
- Diploma de 2006 sobre licença de utilização do locado
- Instruções da Declaração Modelo 2, Autoridade Tributária
- Ficha doutrinária sobre Imposto do Selo, Autoridade Tributária
- Portaria n.º 106/2025/1, Portal das Finanças
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