No crédito habitação, o fiador é a pessoa que se compromete a pagar o empréstimo se o titular deixar de o fazer. O banco pede um fiador quando acha que a hipoteca e os rendimentos de quem compra não chegam para cobrir o risco. Para quem compra, um fiador pode decidir se o crédito é aprovado. Para quem aceita sê-lo, é um compromisso que pode durar 30 ou 40 anos e chegar ao seu próprio património. Este guia explica as duas posições: quando o banco exige fiador, que responsabilidade assume quem assina, como se protege e que alternativas pode explorar antes de pedir a alguém que dê a cara pela sua casa.
Em resumo
- A fiança é uma garantia pessoal: o fiador responde com o seu património pela dívida do titular, além da hipoteca sobre a casa.
- Os bancos pedem fiador sobretudo quando a taxa de esforço é alta, a entrada é baixa ou os rendimentos são instáveis.
- Na maioria dos contratos, o fiador renuncia ao benefício da excussão prévia. Nesse caso, o banco pode cobrar-lhe diretamente, sem esgotar primeiro os bens do devedor.
- Ser fiador fica registado na Central de Responsabilidades de Crédito e pode limitar os seus próprios créditos. Só deixa de o ser se o banco aceitar.
- Há alternativas: dar uma entrada maior, recorrer à garantia pública para jovens até 35 anos, juntar um segundo titular ou rever o montante e o prazo do empréstimo.
Índice
- O que significa ser fiador num crédito à habitação
- Quando é que os bancos pedem fiador
- Quem pode ser fiador
- A responsabilidade do fiador, na prática
- Posso deixar de ser fiador?
- Antes de assinar como fiador: sete passos
- Alternativas ao fiador no crédito habitação
- Se o devedor deixar de pagar: o que fazer
- A perspetiva da Golden Line
- Crédito habitação com acompanhamento do início ao fim
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que significa ser fiador num crédito à habitação
Num crédito habitação em Portugal, a garantia principal é quase sempre a hipoteca sobre o imóvel que está a comprar. A fiança soma-se a ela. Segundo o Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal, a hipoteca é uma garantia real sobre o imóvel. A fiança é uma garantia pessoal: uma terceira pessoa obriga-se a pagar a dívida se o devedor principal não pagar.
A diferença é grande. A hipoteca diz respeito a um bem concreto, a casa. A fiança diz respeito a uma pessoa e a tudo o que ela tem: salário, poupanças, outros imóveis e, em certos casos, a própria habitação.
Um ponto que muitos fiadores só descobrem tarde: o fiador não tem direito nenhum sobre a casa. Se for chamado a pagar, paga uma dívida de um imóvel que continua a ser de outra pessoa. Ganha apenas o direito de exigir esse dinheiro ao devedor. É por isso que a decisão de ser fiador deve ser tomada com a cabeça, mesmo quando o pedido vem de um filho, de um irmão ou de um amigo próximo.
Quando é que os bancos pedem fiador
Não há uma lista legal de casos em que o fiador é obrigatório. Cada banco avalia o risco do pedido e pode condicionar a aprovação a uma garantia adicional. Na prática, o pedido de fiador surge sobretudo nestas situações:
- Entrada baixa ou financiamento muito elevado. Quanto maior a percentagem do valor da casa que o banco financia, menos margem tem a hipoteca para cobrir uma eventual perda.
- Taxa de esforço no limite. Se a prestação pesa muito no rendimento líquido do agregado, o banco procura outra pessoa que possa responder.
- Rendimentos instáveis ou recentes. Contratos a termo, período experimental, trabalho independente há pouco tempo ou rendimentos variáveis.
- Idade e prazo. Um prazo que termina perto ou depois da idade da reforma pode levar o banco a pedir reforço de garantias.
- Histórico de crédito frágil. Incidentes passados ou muitas responsabilidades em curso na Central de Responsabilidades de Crédito.
Se ainda está a preparar a compra, vale a pena saber cedo se o seu perfil vai exigir fiador. Um processo de pré-aprovação de crédito habitação mostra-lhe isso antes de fazer uma proposta por um imóvel, e não depois.
Quem pode ser fiador
A lei não diz quem pode ser fiador. Na prática, são quase sempre pais, outros familiares ou pessoas muito próximas. Mas o banco não aceita qualquer pessoa: analisa o fiador quase como analisaria um titular.
O banco costuma olhar para:
- Rendimentos estáveis e comprováveis, com recibos de vencimento, declaração de IRS e extratos.
- Património, sobretudo imóveis sem hipoteca ou com pouca dívida.
- Responsabilidades em curso, porque um fiador que já tem créditos ou outras fianças vale menos como garantia.
- Idade, em comparação com o prazo do empréstimo.
- Relação com o devedor, que ajuda a perceber o contexto da operação.
O banco pode aceitar ou recusar um fiador conforme o risco que essa pessoa representa. Pode também pedir mais do que um. Por isso, antes de pedir a alguém que seja seu fiador, confirme com o banco ou com o seu intermediário de crédito se esse perfil tem hipóteses de ser aceite.
A responsabilidade do fiador, na prática
Quem pesquisa "responsabilidade do fiador" quer saber, no fundo, até onde pode ir o banco. A resposta depende sobretudo de uma cláusula do contrato.
Benefício da excussão prévia: a cláusula que muda tudo
O Código Civil dá ao fiador o chamado benefício da excussão prévia. Quer dizer que o fiador pode recusar pagar enquanto o banco não tiver executado todos os bens do devedor principal, incluindo a casa hipotecada. Como explica o Banco de Portugal, com este benefício o fiador só é chamado depois de esgotado o património do devedor.
Os contratos de crédito habitação incluem quase sempre uma cláusula de renúncia a este benefício. Se a assinar, o banco pode exigir-lhe o pagamento logo que haja incumprimento, sem ter de esperar pela venda da casa ou pela penhora dos bens de quem comprou. O banco pode avançar diretamente sobre os seus rendimentos e bens.
| Com benefício da excussão prévia | Com renúncia ao benefício | |
|---|---|---|
| Quando o banco pode cobrar ao fiador | Depois de executar todos os bens do devedor | Logo após o incumprimento |
| Ordem da cobrança | Devedor primeiro, fiador depois | O banco escolhe a quem cobra |
| Risco para o património do fiador | Mais tardio e, muitas vezes, menor | Imediato e até ao valor total em dívida |
| Frequência nos contratos de crédito habitação | Pouco comum | A regra na maioria dos bancos |
Antes de assinar, peça a minuta do contrato e procure a palavra "renúncia". Se não perceber o que lá está, fale com um advogado ou solicitador antes da escritura, não depois.
Na prática, é quase um codevedor
Com a renúncia, o fiador fica numa posição muito próxima da de um codevedor. Responde pelas prestações em atraso, pelos juros de mora e pelas despesas de cobrança previstas no contrato. Pode responder pelo capital todo se o banco declarar o vencimento antecipado do empréstimo.
Se o fiador pagar, fica com os direitos que o banco tinha sobre o devedor (é a sub-rogação). Ou seja, passa a poder exigir ao devedor tudo o que pagou. O problema é prático: se o devedor deixou de pagar ao banco, é pouco provável que tenha dinheiro para reembolsar o fiador. O direito existe, mas recuperar o dinheiro costuma ser lento e difícil.
O impacto no seu próprio crédito
Mesmo que tudo corra bem e o devedor pague sempre a horas, a fiança aparece no seu nome. As instituições comunicam à Central de Responsabilidades de Crédito os intervenientes em cada contrato, incluindo os fiadores, conforme a Instrução n.º 17/2018 do Banco de Portugal. Quando pedir um crédito para si, seja para casa, carro ou empresa, o banco vai ver essa responsabilidade e contá-la na avaliação da sua solvabilidade. Ser fiador hoje pode reduzir quanto lhe emprestam amanhã.
Os direitos que o fiador mantém
Ser fiador não o deixa sem proteção. O Banco de Portugal resume, num guia sobre o que deve saber antes de ser fiador, os pontos principais. Entre eles estão o direito a receber informação sobre o contrato que garante e a ser avisado quando há incumprimento do devedor. Use esses direitos: um fiador que sabe cedo de um atraso tem mais hipóteses de o resolver antes de a dívida crescer.
Posso deixar de ser fiador?
É uma das perguntas mais frequentes, sobretudo depois de um divórcio, de uma zanga familiar ou quando o fiador quer pedir crédito para si. A resposta curta: não por vontade própria.
A fiança faz parte do contrato com o banco. Para o fiador sair, o banco tem de aceitar. Segundo o Portal do Cliente Bancário, isso costuma exigir que o devedor apresente outra garantia ou outro fiador que o banco considere igualmente sólido. Se o devedor tiver entretanto ficado em pior situação financeira, essa substituição é difícil.
Há situações em que a saída se torna mais realista:
- O capital em dívida baixou muito e a casa vale claramente mais do que o empréstimo. A hipoteca sozinha pode chegar ao banco.
- Os rendimentos do titular subiram e a taxa de esforço é hoje confortável.
- Transferência do crédito para outro banco, com nova avaliação e condições que não exijam fiador.
- Venda do imóvel. O empréstimo é liquidado com o valor da venda e a fiança extingue-se. O nosso guia sobre vender casa com hipoteca explica os passos.
Em qualquer dos casos, o pedido é feito por escrito ao banco e a libertação deve ficar também por escrito. Um acordo de palavra com o gestor de conta não chega.
Antes de assinar como fiador: sete passos
Se lhe pediram que fosse fiador, faça este percurso antes de ir ao banco:
- Peça a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) e a minuta do contrato. Confirme o montante, o prazo, a taxa e a prestação.
- Procure a cláusula de renúncia ao benefício da excussão prévia e perceba o que ela implica para si.
- Faça as contas como se a dívida fosse sua. Conseguiria pagar a prestação durante seis meses ou um ano sem pôr em risco a sua casa e as suas despesas?
- Conheça a situação financeira de quem pede: estabilidade no emprego, outras dívidas, poupanças de reserva.
- Pense na sua própria vida a 10 ou 20 anos: vai querer crédito para si, ajudar outro filho, reformar-se?
- Combine regras com o devedor: avisar logo de qualquer dificuldade, partilhar comprovativos de pagamento, ter um seguro de vida associado ao crédito.
- Peça aconselhamento jurídico se o contrato tiver cláusulas que não entenda ou se o seu património for significativo.
Se a resposta ao passo 3 for "não", leve isso a sério. Recusar ser fiador não é uma falta de confiança. Muitas vezes é a decisão mais responsável para as duas famílias.
Alternativas ao fiador no crédito habitação
Antes de pedir a alguém que se comprometa por si, veja se o banco aceita outro caminho.
Garantia pública para jovens até 35 anos
O Decreto-Lei n.º 44/2024 criou uma garantia pessoal do Estado para jovens que compram a primeira habitação própria e permanente. Na prática, o Estado faz um papel parecido com o de um fiador: garante até 15% do capital a jovens até aos 35 anos, o que permite chegar a financiamentos muito próximos do valor total da casa sem envolver a família. Há limites de preço do imóvel e de rendimento e nem todos os bancos aplicam a medida da mesma forma. Explicamos as regras no guia de crédito habitação jovem.
Entrada maior
Quanto mais capital próprio puser na compra, menor o risco para o banco e menos provável o pedido de fiador. Lembre-se de que, além da entrada, precisa de dinheiro para impostos, escritura e registos. Veja quanto deve reservar no nosso artigo sobre os custos de comprar casa em Portugal.
Segundo titular
Juntar um segundo titular, como um cônjuge ou companheiro, soma rendimentos e baixa a taxa de esforço. A diferença em relação ao fiador é que o segundo titular é também dono da casa e devedor desde o primeiro dia.
Hipoteca sobre outro imóvel
Em alguns casos, um familiar pode oferecer uma hipoteca sobre um imóvel seu, em vez de uma fiança. Assim, o risco fica limitado a esse bem e não chega a todo o património. Nem todos os bancos aceitam e a solução tem custos de registo, mas vale a pena perguntar.
Rever o montante, o prazo ou o imóvel
Por vezes, o problema não é o comprador, é a operação. Um imóvel um pouco mais barato, uma zona diferente ou um prazo ajustado podem tornar o crédito aprovável sem garantias adicionais. Comparar propostas de vários bancos também ajuda: os critérios mudam de instituição para instituição.
Se o devedor deixar de pagar: o que fazer
Se souber de um atraso, aja logo. Os juros de mora e as despesas de cobrança vão aumentando a dívida, e a margem de negociação diminui.
- Fale com o devedor e com o banco o mais cedo possível. Um atraso de uma ou duas prestações resolve-se muito mais facilmente do que um processo em tribunal.
- Peça informação por escrito sobre o valor em dívida e as opções disponíveis.
- Explore soluções de regularização: renegociação do prazo, período de carência ou consolidação. Os bancos têm procedimentos próprios para situações de incumprimento e o fiador deve ser informado.
- Pondere a venda do imóvel antes de uma execução. Uma venda feita a tempo costuma conseguir um preço melhor do que uma venda judicial e pode liquidar a dívida sem chegar ao fiador.
- Procure apoio jurídico se receber uma notificação de execução ou de penhora. Há prazos para reagir.
A perspetiva da Golden Line
Acompanhamos compradores e proprietários em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo há mais de duas décadas. A fiança aparece com frequência nos processos de crédito que seguimos. O que vemos repete-se: o pedido de fiador chega muitas vezes tarde, já com a proposta aceite e o prazo para a escritura a correr. Nessa altura, pais e familiares assinam com pressa, sem lerem a cláusula de renúncia nem pensarem no que ela significa para o seu próprio futuro.
Por isso defendemos que se fale de garantias no início, não no fim. Antes de visitar casas, o comprador deve saber quanto pode pedir, se o seu perfil vai obrigar a fiador e que alternativas tem, incluindo a garantia pública para quem tem até 35 anos. Quando o fiador é mesmo necessário, deve ir ao banco a saber exatamente o que assina, com as contas feitas e as regras combinadas com quem compra.
A nossa experiência mostra que uma fiança bem pensada pode ajudar uma família a comprar casa sem a pôr em risco. Uma fiança assinada à pressa é das decisões financeiras mais difíceis de desfazer.
— Sónia Godinho
Crédito habitação com acompanhamento do início ao fim
Se está a preparar a compra de casa e quer saber se vai precisar de fiador, a MaxFinance Golden Line analisa o seu perfil, compara soluções de crédito habitação e ajuda-o a montar o processo com as garantias certas. Também tratamos da renegociação de créditos que já tem, um caminho possível para quem quer libertar um fiador. Para rever contratos e minutas antes de assinar, o nosso serviço jurídico e processual acompanha cada fase da transação.
Perguntas frequentes
O fiador fica com algum direito sobre a casa?
Não. O fiador garante a dívida, mas não passa a ser dono do imóvel. Se pagar, ganha o direito de exigir ao devedor o que pagou, mas a casa continua a pertencer ao titular do crédito, ou a quem a comprar numa venda.
O banco pode penhorar a casa do fiador?
Pode, se o devedor falhar e o fiador não pagar o que lhe é exigido. Com a renúncia ao benefício da excussão prévia, o banco nem precisa de executar primeiro os bens do devedor. Os rendimentos e o património do fiador, incluindo a habitação, podem ser alvo de penhora, dentro dos limites que a lei fixa.
A responsabilidade do fiador passa para os herdeiros?
Em regra, as dívidas da fiança fazem parte da herança e os herdeiros respondem por elas até ao valor dos bens herdados, não com o seu património pessoal. Cada caso tem particularidades, sobretudo quando há partilhas ou repúdio da herança, por isso convém falar com um advogado antes de aceitar.
Posso ser fiador e pedir crédito para mim?
Pode, mas a fiança conta na avaliação do banco. Como fica registada na Central de Responsabilidades de Crédito, o banco vê essa responsabilidade potencial e pode aprovar um valor menor ou exigir mais garantias. Tenha isto em conta se pensa comprar casa ou investir nos próximos anos.
Fontes
- Garantias, Portal do Cliente Bancário (Banco de Portugal)
- Pediram-lhe que fosse fiador num crédito à habitação? Seis informações que deve saber (Banco de Portugal)
- Instrução n.º 17/2018, Central de Responsabilidades de Crédito (Banco de Portugal)
- Aviso do Banco de Portugal sobre a garantia pública do Decreto-Lei n.º 44/2024