Se vai comprar um prédio com mais de 30 anos, ou um imóvel situado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU), para o reabilitar, pode ficar isento de IMT. O mesmo vale para a primeira venda depois da obra, desde que o imóvel se destine a arrendamento habitacional permanente ou, dentro de uma ARU, a habitação própria e permanente. A regra está no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais. Mas a isenção não depende só da localização. A obra tem de cumprir requisitos técnicos precisos, os prazos são curtos e, na prática, o imposto costuma ser pago primeiro e devolvido mais tarde. Neste guia explicamos quem pode beneficiar, o que a obra tem de cumprir, como se pede o reembolso e o que faz perder o benefício.
Em resumo
- A isenção de IMT aplica-se a prédios urbanos concluídos há mais de 30 anos ou localizados em ARU. Basta uma das duas condições.
- Há duas isenções diferentes: na compra de um imóvel para reabilitar (as obras têm de começar até três anos depois da compra) e na primeira transmissão depois da obra.
- A obra tem de subir o estado de conservação em dois níveis, chegar pelo menos a "bom" e cumprir os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica.
- Normalmente o IMT é pago na escritura e devolvido quando a isenção é reconhecida, depois de concluídas as obras.
- A isenção cai se o imóvel mudar de destino nos seis anos seguintes ou se não for ocupado ou arrendado dentro dos prazos legais.
Índice
- O que diz a lei sobre a reabilitação urbana
- Que imóveis podem beneficiar
- As duas isenções de IMT: na compra e na primeira venda
- O que a obra tem de cumprir
- Como pedir e recuperar o IMT
- Quando a isenção se perde
- Outros benefícios fiscais da reabilitação urbana
- Um exemplo prático
- A nossa perspetiva
- Comprar para reabilitar com a Golden Line
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que diz a lei sobre a reabilitação urbana
O enquadramento está no artigo 45.º do EBF, com a redação dada pela Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro. O artigo abrange os prédios urbanos e as frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em ARU, e atribui-lhes vários incentivos fiscais quando são objeto de uma intervenção de reabilitação que cumpra, cumulativamente, as condições legais.
Para a Autoridade Tributária, a reabilitação não se limita a pintar paredes ou trocar a cozinha. Segundo uma informação vinculativa do Portal das Finanças, a reabilitação urbana inclui obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação destinadas a melhorar as condições de uso do edifício, conservando o seu caráter fundamental.
Na prática, isto quer dizer que a isenção foi pensada para quem pega num edifício degradado ou envelhecido e o devolve ao mercado em boas condições. É um incentivo à recuperação do parque edificado, e por isso as exigências se concentram no resultado da obra.
Que imóveis podem beneficiar
Prédios com mais de 30 anos, dentro ou fora de uma ARU
Muitos compradores pensam que só há isenção dentro de uma ARU. Não é assim. A lei abrange dois grupos:
- Prédios urbanos ou frações concluídos há mais de 30 anos, estejam onde estiverem;
- Prédios localizados numa Área de Reabilitação Urbana, independentemente da idade.
Um apartamento de 1985 em Oeiras pode, à partida, entrar no regime mesmo fora de uma ARU, desde que a obra cumpra todas as condições técnicas. A data de conclusão do edifício costuma comprovar-se pela licença de utilização ou pela caderneta predial.
Onde a ARU faz diferença
A localização em ARU continua a ter peso numa situação concreta: a isenção na primeira venda depois da obra. Fora de uma ARU, essa isenção só se aplica se o imóvel for para arrendamento habitacional permanente. Dentro de uma ARU, aplica-se também se o comprador o destinar a habitação própria e permanente. Para quem reabilita para vender a famílias, este pormenor muda as contas.
Como confirmar se o imóvel está numa ARU
As ARU são delimitadas por cada município, por isso a resposta está sempre na câmara da zona do imóvel. Em Lisboa, a câmara municipal disponibiliza a consulta das plantas de planeamento online, onde pode verificar se a morada está abrangida. Em Cascais, Sintra, Oeiras ou nos concelhos do Alentejo, consulte o site da respetiva câmara ou pergunte diretamente aos serviços de urbanismo. Faça esta verificação antes de assinar o contrato-promessa, não depois da escritura.
As duas isenções de IMT: na compra e na primeira venda
O artigo 45.º prevê duas isenções de IMT distintas, com condições diferentes. Convém não as confundir.
| Isenção na aquisição | Isenção na primeira transmissão após a obra | |
|---|---|---|
| Quem beneficia | Quem compra o imóvel para o reabilitar | Quem compra o imóvel já reabilitado |
| Condição principal | Iniciar as obras no prazo máximo de três anos após a compra | Ser a primeira transmissão depois da intervenção |
| Destino exigido | Intervenção de reabilitação que cumpra os requisitos legais | Arrendamento para habitação permanente; em ARU, também habitação própria e permanente |
| Imóveis abrangidos | Mais de 30 anos ou em ARU | Mais de 30 anos ou em ARU |
| Momento em que se confirma | Depois de concluída e vistoriada a obra | Depois da compra, com o destino cumprido |
Isenção na compra para reabilitar
É a isenção que interessa a investidores e promotores. O adquirente tem de iniciar as obras de reabilitação no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição, segundo a alínea b) do n.º 2 do artigo 45.º. Se a escritura for feita em maio de 2027, por exemplo, as obras têm de arrancar até maio de 2030. Licenciamento, projeto e orçamentação cabem neste prazo, por isso três anos passam depressa.
Isenção na primeira venda depois da obra
Esta isenção beneficia o comprador final do imóvel reabilitado e, por arrasto, quem vende: um apartamento reabilitado com IMT isento é mais fácil de colocar no mercado. A Câmara Municipal de Lisboa esclarece que o comprador pode pedir o reembolso do IMT pago se a compra for de facto a primeira transmissão depois da reabilitação e o imóvel cumprir os requisitos legais, incluindo o destino a arrendamento permanente ou, em ARU, a habitação própria e permanente.
O que a obra tem de cumprir
A localização ou a idade do prédio abrem a porta, mas é a obra que garante o benefício. As condições são cumulativas: falhar uma basta para perder a isenção.
Enquadramento legal da intervenção
A obra tem de ser feita ao abrigo do regime jurídico da reabilitação urbana. O antigo Regime Excecional da Reabilitação Urbana (RERU) foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 95/2019, que o substituiu pelo regime aplicável à reabilitação de edifícios ou frações autónomas, como explica a sociedade de reabilitação urbana Viseu Novo. Se ler documentos antigos que falem do RERU, tenha em conta que a referência mudou.
Subida de dois níveis no estado de conservação
O imóvel é avaliado antes e depois da obra. No final, o estado de conservação tem de estar pelo menos dois níveis acima do que tinha antes e atingir, no mínimo, o nível "bom". Uma casa avaliada como "médio" tem de chegar a "excelente"; uma avaliada como "mau" tem de chegar a "bom". Esta avaliação é feita pelos serviços municipais, e é aqui que muitas obras ficam aquém, porque se melhorou o interior sem tratar a cobertura, a fachada ou as redes.
Eficiência energética e qualidade térmica
A obra tem ainda de cumprir os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis. Isolamento, caixilharia, sistemas de aquecimento e de águas quentes entram nesta conta. As soluções técnicas são parecidas em toda a Europa, e um guia sobre renovar a casa de banho com eficiência mostra como as escolhas em canalização, aquecimento e equipamentos reduzem o consumo de energia. No fim da obra, o certificado energético documenta o resultado. Explicamos o processo no nosso guia do certificado energético.
Como pedir e recuperar o IMT
Como as obras só se verificam depois da compra, o IMT é normalmente liquidado e pago na aquisição. A isenção é reconhecida e o imposto devolvido quando se reúnem os pressupostos legais, conforme a informação vinculativa da AT. Conte com este desembolso no seu plano financeiro.
O percurso habitual é este:
- Antes da compra: confirme a idade do prédio ou a inclusão em ARU e peça à câmara a avaliação do estado de conservação inicial, que serve de ponto de partida.
- Na escritura: pague o IMT e guarde o comprovativo. Calcule o valor com antecedência: o nosso artigo sobre como calcular o IMT mostra as taxas e os escalões em vigor.
- Até três anos depois: inicie as obras, com o controlo prévio urbanístico exigido (licença ou comunicação prévia, conforme o caso).
- No fim da obra: peça a vistoria e a nova avaliação do estado de conservação, e obtenha o certificado energético.
- Reconhecimento: apresente o pedido de reconhecimento da reabilitação na câmara municipal da área do imóvel, ou na entidade gestora da ARU quando exista. Em regra é esta entidade que reconhece a intervenção e comunica à AT.
- Reembolso: depois da comunicação, as Finanças anulam a liquidação e devolvem o IMT pago.
Cada câmara tem os seus formulários e a sua lista de documentos. Normalmente pedem a escritura, a caderneta predial, a certidão do registo predial, o comprovativo de pagamento do IMT, o alvará ou título da obra e as avaliações do estado de conservação. Confirme a lista no site do município antes de submeter.
Um ponto a não esquecer: a isenção é de IMT. O imposto do selo da compra é um imposto diferente, com as suas próprias regras, que explicamos no guia sobre o imposto do selo na compra de casa.
Quando a isenção se perde
A isenção na primeira transmissão após a obra fica sem efeito, segundo o artigo 45.º do EBF, em três situações:
- o imóvel recebe um destino diferente do que justificou a isenção nos seis anos seguintes;
- o imóvel não é afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a compra;
- não é celebrado contrato de arrendamento para habitação permanente no prazo de um ano.
Nestes casos, o proprietário tem de pedir à AT a liquidação do imposto no prazo de 30 dias. Na isenção da aquisição, o risco principal é o prazo de três anos para iniciar a obra e o resultado final: se a avaliação não mostrar a subida de dois níveis, não há reconhecimento.
Antes de comprar, desenhe o calendário completo: licenciamento, empreitada, vistoria, venda ou arrendamento. Se o projeto envolve financiamento, alinhe também os prazos do banco com os da obra.
Outros benefícios fiscais da reabilitação urbana
O IMT é só uma parte do pacote. O mesmo artigo 45.º prevê ainda:
- Isenção de IMI durante três anos a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras, renovável por mais cinco anos se o imóvel for afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente. Para outros casos de isenção de IMI, veja o nosso guia da isenção de IMI na habitação própria.
- Redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação.
Para lá do EBF, as empreitadas de reabilitação podem, em certas condições, ser faturadas com IVA à taxa reduzida. Explicamos quando no artigo sobre o IVA na construção. Muitos municípios aplicam também reduções próprias em taxas urbanísticas dentro das ARU, por isso vale a pena consultar o regulamento da câmara do concelho onde está o imóvel.
Somados, estes incentivos podem mudar a rentabilidade de um projeto. Um investidor que compra, reabilita e arrenda pode poupar o IMT da compra e ficar até oito anos sem IMI. Um promotor que vende frações reabilitadas numa ARU oferece aos compradores a isenção de IMT, o que pesa na negociação.
Um exemplo prático
Imagine um investidor que compra um prédio de três pisos construído em 1960 numa zona antiga de Lisboa. Antes da compra, a câmara avalia o estado de conservação como "médio". O plano: obra profunda, divisão em três apartamentos, arrendamento de longa duração.
- Idade e localização: o prédio tem mais de 30 anos, e por isso entra no regime mesmo que a rua não esteja numa ARU.
- Na escritura: o investidor paga o IMT e o imposto do selo. Num ativo destes, o IMT representa facilmente milhares de euros, que ficam empatados até ao reembolso.
- Prazo: tem três anos para iniciar a obra. Usa o primeiro ano para projeto e licenciamento.
- Obra: reforça a estrutura, refaz cobertura e fachada, substitui caixilharia e redes, isola paredes. A nova avaliação dá "excelente": dois níveis acima de "médio".
- Reconhecimento: com a vistoria e o certificado energético, pede o reconhecimento à câmara e recebe o IMT de volta.
- Depois: arrenda os três apartamentos para habitação permanente e garante a isenção de IMI por três anos, renovável por mais cinco.
Se, em vez de arrendar, vendesse os apartamentos e o prédio estivesse numa ARU, os compradores que os destinassem a habitação própria e permanente também podiam pedir a isenção de IMT na primeira transmissão.
A nossa perspetiva
Na Golden Line trabalhamos com imóveis antigos em Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra e no Alentejo desde 2003, e vemos todos os anos o mesmo padrão: a isenção de IMT é um dos argumentos mais fortes para comprar e reabilitar, mas só para quem prepara o negócio antes da escritura.
O benefício não se conquista no fim da obra. Conquista-se quando se escolhe o imóvel certo, se confirma a ARU ou a idade do prédio, se pede a avaliação inicial do estado de conservação e se planeia um calendário realista para os três anos. Quem chega à vistoria sem esse trabalho de base arrisca-se a ter feito a obra sem recuperar o imposto.
É por isso que acreditamos num acompanhamento completo. Juntamos a mediação imobiliária, o estudo de mercado, o apoio jurídico e processual e a intermediação de crédito através da MaxFinance Golden Line, para que investidores, promotores e famílias tenham uma única equipa a acompanhar cada fase. E formamos os nossos consultores para dominarem estes regimes, porque um consultor que sabe explicar a isenção de IMT a um investidor acrescenta valor real a cada negócio.
Sónia Godinho
Comprar para reabilitar com a Golden Line
Se está a avaliar um prédio antigo ou um imóvel numa ARU, a nossa equipa ajuda a encontrar a oportunidade certa, a ler o mercado da zona e a preparar a documentação que sustenta o pedido de isenção.
Podemos começar pelo estudo de mercado e apoio jurídico e processual e, se precisar de financiar a compra ou a obra, pelo crédito habitação com a MaxFinance. Se já tem um imóvel reabilitado para vender, peça uma avaliação gratuita e personalizada.
Perguntas frequentes
Tenho direito à isenção de IMT só por o imóvel estar numa ARU?
Não. A localização em ARU, ou a idade superior a 30 anos, é apenas a condição de partida. A obra tem de subir o estado de conservação em dois níveis, chegar pelo menos a "bom" e cumprir os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica.
Tenho de pagar o IMT na escritura se vou reabilitar?
Na maioria dos casos, sim. Como as obras só se confirmam depois, o IMT é normalmente pago na compra e devolvido quando a câmara reconhece a reabilitação e comunica à AT. Inclua esse valor no seu plano de tesouraria.
Quanto tempo tenho para começar as obras?
Na isenção da aquisição, o prazo máximo é de três anos a contar da data da escritura. O licenciamento e o projeto contam dentro desse período, por isso convém avançar com eles logo após a compra.
Comprei um apartamento reabilitado para morar. Posso pedir a isenção?
Pode, se for a primeira transmissão depois da reabilitação, se o imóvel estiver numa ARU e se o afetar a habitação própria e permanente no prazo de seis meses. Fora de uma ARU, a isenção na primeira venda só se aplica a imóveis destinados a arrendamento para habitação permanente.
Quem reconhece a isenção?
Em regra, a câmara municipal da área do imóvel ou a entidade gestora da ARU, depois de concluídas as obras e feita a avaliação final do estado de conservação. Essa entidade comunica o reconhecimento à AT, que trata da restituição do imposto.
Fontes
Portal das Finanças: artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais
Portal das Finanças: informação vinculativa sobre IMT e reabilitação
Câmara Municipal de Lisboa: benefícios fiscais, perguntas frequentes
Viseu Novo: benefícios fiscais à reabilitação
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