Visitar site →
← Voltar ao blog

Percentagem de financiamento casa: quanto os bancos emprestam em 2026

14 de outubro de 2026
Percentagem de financiamento casa: quanto os bancos emprestam em 2026

Os bancos financiam habitualmente até 90% do menor valor entre o preço e a avaliação bancária para habitação própria e permanente. A principal exceção é a garantia pública para jovens, que pode aproximar o financiamento dos 100% para compradores elegíveis. A aprovação final depende sempre também da sua taxa de esforço e da avaliação do imóvel.

Em resumo:

  • A segunda habitação e os imóveis para arrendamento costumam ter financiamento até 80% ou menos; muitos bancos ficam entre 70% e 80%, conforme o risco.
  • A taxa de esforço recomendada não deve exceder 45% do rendimento líquido do agregado, e o banco testa ainda se este suporta uma subida das taxas.
  • A garantia cobre até 15% do capital inicial e pode aproximar o financiamento dos 100% para compradores elegíveis até aos 35 anos, em bancos aderentes.
  • Peça aprovação prévia antes de apresentar propostas, pois os simuladores em linha raramente reproduzem o teste de subida das taxas exigido pelo Banco de Portugal.
Goldenline
Encontre casa com apoio no financiamento
A Golden Line acompanha a compra de imóveis e disponibiliza intermediação de crédito através da MaxFinance Golden Line.
Conheça a Golden Line

Índice

Percentagens típicas de financiamento em Portugal: o que significa LTV na prática

O LTV, ou rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, é o primeiro número que qualquer banco calcula quando analisa o seu pedido de crédito habitação. A regra é simples: o banco financia uma percentagem do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação bancária do imóvel, nunca do valor mais alto.

Na prática, os bancos seguem valores de referência diferentes consoante a finalidade do crédito:

  • Habitação própria e permanente: até 90% do menor valor entre preço e avaliação, sendo este o limite recomendado e mais comum.
  • Segunda habitação ou imóveis para arrendamento: geralmente 80% ou menos, por serem considerados um risco maior.
  • Práticas correntes de muitos bancos, independentemente do limite regulamentar: entre 70% e 80%, sobretudo quando o perfil de risco do cliente não é o mais sólido.

Vale a pena perceber como isto se traduz em números. Imagine uma casa com um preço de venda de 200.000 euros.

A diferença entre a avaliação bancária e o preço negociado é o que mais surpreende quem compra casa pela primeira vez. A avaliação bancária raramente coincide exatamente com o preço negociado, e é frequentemente inferior, especialmente em mercados com preços a subir rapidamente ou em imóveis com características específicas que o avaliador considera menos valorizáveis. Por isso, qualquer simulação séria de crédito habitação tem de assumir uma margem de segurança entre o preço anunciado e aquele que o banco efetivamente vai reconhecer.

Os limites acima não são caprichos comerciais dos bancos: resultam diretamente das recomendações do Banco de Portugal, que definem o teto de LTV permitido consoante a finalidade do crédito e o perfil do mutuário.

Regras do Banco de Portugal que condicionam quanto pode pedir

Desde 2018, o Banco de Portugal emite uma recomendação macroprudencial que estabelece limites concretos à concessão de crédito à habitação. Esta recomendação não é uma lei no sentido estrito, mas os bancos seguem-na de perto porque reflete o enquadramento de supervisão sob o qual operam.

Três critérios técnicos moldam qualquer pedido de crédito:

  • O rácio LTV, que limita o empréstimo a 90% do menor valor entre preço e avaliação para habitação própria e permanente, com limites mais apertados para outras finalidades.
  • O rácio DSTI, ou taxa de esforço, com um limite prudencial recomendado de 45% do rendimento líquido mensal do agregado familiar, salvo exceções pontuais e reduzidas.
  • A maturidade máxima do empréstimo, que varia consoante a idade do mutuário, podendo chegar aos 40 anos para quem é mais jovem no momento da contratação.

A Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal fixa o limite prudencial de DSTI em 45%, o que significa que a soma de todas as suas prestações mensais de crédito, incluindo a nova prestação da casa, não deveria ultrapassar essa fração do seu rendimento líquido.

O cálculo do DSTI não se limita a somar a prestação atual à taxa de juro em vigor. O Banco de Portugal exige que os bancos simulem o impacto de um choque de taxa de juro, ou seja, testem se o cliente continuaria a conseguir pagar a prestação caso as taxas subissem significativamente durante a vida do empréstimo. Esta exigência é mais relevante em créditos a taxa variável ou mista, porque a prestação pode oscilar ao longo dos anos, e menos crítica num crédito a taxa fixa, onde o valor da prestação está garantido do início ao fim.

Na prática, isto significa que uma simulação que lhe pareça confortável hoje pode não ser aprovada pelo banco se o teste ao choque de taxa de juro revelar que a prestação ficaria insustentável num cenário de subida. É também por isso que o prazo do empréstimo importa: prazos mais longos reduzem a prestação mensal, mas aumentam o juro total pago e, nalguns casos, ficam limitados pela idade do mutuário à data do pedido.

Estes três critérios, LTV, DSTI e maturidade, funcionam em conjunto.

Quanto precisa de dar de entrada: cálculos e exemplos práticos

A entrada que precisa de reunir resulta diretamente da diferença entre o valor do imóvel (ou da sua avaliação, consoante o que for mais baixo) e o montante que o banco está disposto a financiar. A fórmula é direta: entrada necessária igual ao valor do imóvel menos o montante do empréstimo aprovado.

Vejamos três cenários com uma casa avaliada em 200.000 euros, todos partindo do princípio de que o preço de compra coincide com a avaliação bancária:

  1. Com financiamento a 90%, o empréstimo é de 180.000 euros e a entrada necessária é de 20.000 euros, mais os custos de formalização do processo.
  2. Com financiamento a 95%, cenário possível com garantia pública para jovens em certas condições, o empréstimo sobe para 190.000 euros e a entrada reduz-se a 10.000 euros.
  3. Com financiamento a 100%, reservado a situações excecionais como a garantia pública plena ou a compra de imóveis em carteira do próprio banco, não há entrada de capital próprio associada ao valor do imóvel, mas mantêm-se os custos de escritura e impostos.

Se a avaliação bancária ficar abaixo do preço acordado, por exemplo em 235.000 euros, o cálculo dos 90% aplica-se a esse valor mais baixo: o empréstimo máximo passa a 211.500 euros, e a entrada sobe para 38.500 euros, um aumento superior a 13.000 euros só por causa da diferença entre preço e avaliação.

É esta sensibilidade à avaliação que torna arriscado planear uma compra assumindo sempre o cenário mais otimista. Uma avaliação gratuita e personalizada antes de avançar para propostas formais ajuda a perceber que valor realista o banco vai atribuir ao imóvel, evitando surpresas desagradáveis já em fase de negociação.

Além da entrada propriamente dita, reserve sempre uma margem adicional de capital próprio para os custos de formalização do crédito, como comissões bancárias, registo predial, imposto do selo sobre o crédito e, consoante o caso, IMT. Estes custos não entram no cálculo do LTV, mas somam-se ao que precisa de ter disponível no dia da escritura.

Quanto precisa de dar de entrada: cálculos e exemplos práticos — overview diagram

Quanto pode pedir: como estimar o montante máximo com uma simulação de DSTI

Antes de apaixonar-se por uma casa específica, vale a pena perceber qual é, realisticamente, o montante de empréstimo que o seu rendimento suporta. Essa estimativa parte do rácio DSTI e exige alguns dados concretos sobre a sua situação financeira.

Para uma simulação credível, precisa de reunir:

  • O rendimento líquido mensal do agregado familiar, incluindo todos os titulares do crédito.
  • O valor de prestações mensais já existentes, como crédito automóvel, crédito pessoal ou cartões de crédito com saldo revolving.
  • O prazo pretendido para o novo crédito habitação, tendo em conta os limites de maturidade por idade.
  • Uma estimativa da taxa de juro aplicável, acrescida do choque de taxa que o banco vai testar.

Imagine um casal com rendimento líquido conjunto de 2.500 euros mensais e sem outras prestações de crédito em curso. Com uma taxa de juro indexada que resulte numa prestação próxima desse valor para um prazo de 35 anos, o montante de empréstimo que esse rendimento consegue suportar ronda os 200.000 a 210.000 euros, consoante a taxa exata aplicada e o resultado do teste de choque de juro.

Esta é uma aproximação para orientação inicial, não um valor vinculativo. Só uma simulação feita junto de um banco ou de um intermediário de crédito devidamente habilitado dá um número fiável, porque incorpora a sua situação completa, incluindo histórico bancário e outros fatores de risco.

Dica profissional: Peça sempre uma pré-aprovação antes de fazer propostas por um imóvel: isso dá-lhe um número concreto para negociar e evita perder tempo com casas fora do seu alcance real.

Os simuladores online, incluindo os disponibilizados pelos próprios bancos e por plataformas especializadas, são um bom ponto de partida para perceber ordens de grandeza. Têm, no entanto, uma limitação prática: raramente incorporam o teste de choque de taxa de juro da forma rigorosa que o Banco de Portugal exige, pelo que tendem a mostrar montantes ligeiramente otimistas face ao que acaba por ser aprovado.

Apoios e exceções que alteram a percentagem de financiamento

Existem mecanismos públicos e situações específicas que permitem ultrapassar esse limite, sobretudo dirigidos a quem compra a primeira casa em idade jovem.

  • A garantia pública para jovens cobre até 15% do capital inicial do empréstimo, permitindo em certos casos atingir financiamento próximo dos 100% para compradores elegíveis até 35 anos, sem necessidade de fiador.
  • O IMT-Jovem reduz ou isenta o imposto municipal sobre transmissões para compradores jovens que cumpram os requisitos, o que diminui o capital próprio inicial necessário, ainda que não altere diretamente o LTV do crédito.
  • Alguns bancos financiam até 100% imóveis que já integram a sua própria carteira, resultantes de processos de insolvência ou execução hipotecária, por terem interesse comercial direto em escoar esses ativos.

A garantia pública teve um efeito visível no mercado: cerca de 24% dos créditos à habitação própria e permanente concedidos no primeiro trimestre de 2026 excederam o limite habitual de 90% de LTV, uma fração significativa face aos anos anteriores. Isto mostra que a exceção se tornou, para a faixa etária elegível, uma via de acesso real e cada vez mais utilizada.

Estes apoios têm sempre condições e prazos a cumprir. O IMT-Jovem, por exemplo, exige a manutenção do imóvel como habitação própria e permanente durante um período mínimo, sob pena de perder o benefício fiscal com efeitos retroativos. A garantia pública, por sua vez, está sujeita a critérios de elegibilidade relacionados com idade, rendimento e ausência de outra habitação própria. Antes de contar com qualquer destas vias, confirme os requisitos atualizados e articule o pedido com o banco ou com um intermediário de crédito, porque nem todas as instituições aderem às mesmas condições. A compra de imóveis em carteira bancária, por seu lado, tende a ser uma janela temporal limitada, associada a campanhas comerciais específicas de cada banco.

Como a Golden Line e a MaxFinance Golden Line podem ajudar no pedido de crédito

Perceber as percentagens e os rácios é só metade do caminho: depois é preciso transformar isso num pedido de crédito concreto, bem preparado e negociado com as condições certas. É aqui que a nossa equipa entra, através dos serviços de intermediação de crédito da MaxFinance Golden Line.

Trabalhamos lado a lado consigo em várias frentes:

  • Simulamos diferentes cenários de LTV e DSTI junto de vários bancos, para identificar onde consegue as melhores condições para o seu perfil.
  • Preparamos e organizamos a documentação exigida pelos bancos, reduzindo o risco de atrasos ou pedidos de informação adicional.
  • Negociamos diretamente com as instituições de crédito, incluindo tentativas de renegociação bancária quando faz sentido.
  • Prestamos acompanhamento jurídico e processual até à escritura, para que cada etapa da compra avance sem sobressaltos.

Além da intermediação de crédito, também apoiamos quem está a vender ou a comprar com um estudo de mercado que ajuda a perceber se o preço pedido por um imóvel está alinhado com o que o mercado e os bancos tendem a validar em avaliação. Esta articulação entre mediação imobiliária e crédito habitação é precisamente o que nos distingue: acompanhamos o processo como um todo, não apenas uma parte isolada dele.

Atuamos sobretudo nas zonas de Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e Alentejo, onde conhecemos de perto as dinâmicas de preços e avaliação que influenciam diretamente o LTV que cada banco está disposto a aplicar.

Antes de avançar: prioridades que fazem a diferença

Na minha experiência a acompanhar processos de compra, o erro mais comum não está nas percentagens em si, mas na ordem das prioridades. Muita gente escolhe a casa primeiro e só depois descobre quanto consegue efetivamente financiar, o que leva a negociações apressadas ou a desistências a meio do processo.

A sequência mais eficaz começa por reunir comprovativos de rendimento sólidos e reduzir outras dívidas antes de submeter qualquer pedido, porque isso melhora o seu DSTI e, indiretamente, a disposição do banco para financiar uma percentagem mais alta. Em paralelo, vale a pena poupar para uma entrada superior ao mínimo exigido e para os custos de formalização, que surpreendem sistematicamente quem não os orçamenta com antecedência.

Um LTV mais baixo do que o máximo permitido tende a traduzir-se em condições de spread mais favoráveis.

— Sónia Godinho

Simulação personalizada e avaliação gratuita com a Golden Line

Se quer saber exatamente que percentagem de financiamento consegue obter e quanto precisa de poupar para a entrada, o caminho mais direto é pedir uma simulação personalizada em vez de confiar apenas em calculadoras genéricas online.

Goldenline

Através da MaxFinance Golden Line, cruzamos o seu perfil financeiro com as condições de vários bancos, incluindo o impacto real do choque de taxa de juro no seu DSTI. O serviço inclui:

  • Simulação de LTV e DSTI junto de diferentes instituições de crédito.
  • Intermediação direta na negociação de condições e eventual renegociação bancária.
  • Acompanhamento jurídico e processual até à escritura.

Complementamos este serviço com uma avaliação gratuita e personalizada do imóvel, essencial para saber antecipadamente que valor o banco vai reconhecer, já que é esse valor, e não o preço anunciado, que determina o montante máximo financiava. Os custos da intermediação de crédito são discutidos caso a caso consoante a complexidade do processo, e faz especial sentido recorrer a este apoio sempre que o seu perfil de rendimento ou o imóvel pretendido fujam ao padrão mais simples. Pode conhecer os detalhes do serviço de crédito habitação e pedir o primeiro contacto sem compromisso.

Este artigo fornece informações gerais e não substitui o aconselhamento de um consultor financeiro qualificado. Consulte um profissional financeiro qualificado sobre o seu caso antes de agir com base neste conteúdo.

Perguntas frequentes

Quanto preciso ganhar para comprar uma casa de 200 mil euros?

O valor depende do prazo e da taxa de juro, mas, aplicando o limite prudencial de 45% de DSTI, um agregado com rendimento líquido mensal típico costuma suportar uma prestação compatível com um empréstimo de cerca de 180.000 euros, correspondente a 90% de financiamento. Confirme sempre o valor exato através de uma simulação que inclua o teste de choque de taxa de juro.

Como posso simular um empréstimo para casa?

Pode usar simuladores online dos bancos ou de plataformas especializadas para uma primeira estimativa, mas estes raramente aplicam o teste de choque de taxa de juro que o Banco de Portugal exige. Para um número fiável, peça uma simulação personalizada junto de um banco ou de um intermediário de crédito habilitado.

O que é a taxa mista no crédito habitação?

A taxa mista combina um período inicial com taxa fixa, geralmente os primeiros anos do contrato, seguido de um período a taxa variável indexada à Euribor. Este modelo oferece previsibilidade da prestação no início do crédito, ao mesmo tempo que mantém alguma exposição às variações de mercado no período seguinte.

Como posso financiar uma casa em Portugal sendo jovem?

Se tiver até 35 anos e cumprir os critérios de elegibilidade, pode recorrer à garantia pública para jovens, que cobre até 15% do capital inicial e pode aproximar o financiamento dos 100%. Pode também beneficiar do IMT-Jovem, que reduz os custos iniciais da compra, desde que mantenha o imóvel como habitação própria e permanente pelo período exigido.

Fontes

Recomendações