Quando o inquilino se atrasa a pagar a renda, a lei portuguesa dá-lhe primeiro uma folga de oito dias sem penalização. Do nono dia em diante, pode exigir as rendas em falta mais uma indemnização de 20%. Se a dívida chegar a três meses, ou se os atrasos de mais de oito dias se repetirem mais de quatro vezes em 12 meses, pode resolver o contrato e, se o inquilino não sair, avançar com o despejo. Cada uma destas fases tem prazos e formalidades próprios. Um erro na carta ou na contagem pode custar-lhe meses. Este guia mostra o caminho completo, com números, para senhorios e para os consultores que os acompanham.
Em resumo
- A renda vence, salvo acordo em contrário, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, e o inquilino ainda pode pagar sem penalização nos oito dias seguintes.
- A partir do nono dia de atraso, o senhorio tem direito às rendas em dívida mais 20% desse valor como indemnização.
- Com três meses ou mais de mora, o senhorio pode resolver o contrato por comunicação. O inquilino tem então um mês para pagar tudo e anular a resolução.
- Mais de quatro atrasos superiores a oito dias num período de 12 meses também permitem resolver o contrato, e aí o pagamento posterior já não salva o arrendamento.
- Se o inquilino não sair, o caminho é o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), nunca a mudança de fechadura.
Índice
- Quando é que a renda está, de facto, em atraso
- Os primeiros oito dias: tolerância sem penalização
- A partir do nono dia: a indemnização de 20%
- Três meses de mora: o senhorio pode resolver o contrato
- Atrasos repetidos: a regra dos quatro atrasos em 12 meses
- Do contrato resolvido ao despejo
- Passo a passo para o senhorio com rendas em atraso
- Se é inquilino e está a atrasar-se
- A nossa perspetiva
- Quando faz sentido pedir ajuda profissional
- Perguntas frequentes
- Fontes
Quando é que a renda está, de facto, em atraso
Antes de falar em atraso, é preciso saber quando a renda vence. O contrato deve fixar essa data. Se não o fizer, nos arrendamentos urbanos a primeira renda vence no momento da assinatura e cada uma das seguintes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Na prática, a renda de dezembro paga-se no início de novembro.
Muitos contratos fixam outra data, por exemplo "até ao dia 8 de cada mês". Essa cláusula vale e é a ela que deve contar. Por isso, antes de enviar qualquer mensagem ao inquilino, releia o contrato e confirme três coisas: a data de vencimento, o meio de pagamento acordado (transferência, débito direto, numerário com recibo) e se as despesas de condomínio ou outros encargos estão incluídos na renda.
Pagar a renda é a obrigação principal do arrendatário, tal como assegurar o gozo do imóvel é a do senhorio, conforme lembra o Tribunal da Relação do Porto num acórdão de maio de 2025. É por isso que a lei trata o atraso com gradação: começa por tolerar, depois penaliza, por fim permite pôr termo ao contrato.
Os primeiros oito dias: tolerância sem penalização
Se a renda não for paga no dia do vencimento, o inquilino ainda pode pagar nos oito dias seguintes sem qualquer sanção ou indemnização, como resume o Tribunal da Relação de Évora num acórdão de 2025.
Nesta fase, o melhor que o senhorio pode fazer é registar. Guarde o comprovativo de que a renda não entrou na conta e, se quiser, envie uma mensagem cordial a lembrar a data. Não é altura de ameaças: um atraso de três dias por causa de um salário que caiu tarde não justifica estragar uma relação que funciona há anos.
O que não deve fazer é perder o registo. Os atrasos de mais de oito dias contam para uma das causas de resolução mais fortes que a lei prevê, como veremos abaixo. Sem datas documentadas, essa contagem não se prova.
A partir do nono dia: a indemnização de 20%
Passados os oito dias, o inquilino entra em mora com consequências. O senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
Esta é a regra do artigo 1041.º do Código Civil. Dois pontos que geram confusão:
- A indemnização não se soma à resolução. Ou o senhorio cobra a indemnização e mantém o contrato, ou resolve o contrato com base na falta de pagamento. São caminhos alternativos.
- Aceitar só a renda pede cautela. Se receber a renda sem os 20%, registe por escrito, no próprio recibo ou numa mensagem, que a indemnização continua em dívida. Sem esse registo, abre espaço a discussão sobre se renunciou a ela.
Um exemplo com números
Imagine um T2 em Oeiras arrendado por 1.100 € por mês, com vencimento no primeiro dia útil.
| Situação | Valor em dívida | Indemnização de 20% | Total a exigir |
|---|---|---|---|
| Paga no 5.º dia de atraso | 1.100 € | 0 € | 1.100 € |
| Paga no 15.º dia de atraso | 1.100 € | 220 € | 1.320 € |
| Dois meses de renda em falta | 2.200 € | 440 € | 2.640 € |
| Três meses de renda em falta | 3.300 € | 660 € | 3.960 € |
Para o inquilino, a mensagem é simples: um atraso de duas semanas numa renda de 1.100 € pode custar 220 € a mais. Para o senhorio, a indemnização é um direito, não uma obrigação. Há casos em que prescindir dela, por escrito e uma única vez, é a melhor forma de manter um bom inquilino.
Três meses de mora: o senhorio pode resolver o contrato
O Código Civil considera inexigível ao senhorio manter o arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas a cargo do arrendatário. É o artigo 1083.º, n.º 3. Em versões anteriores da lei, o limiar era de dois meses, por isso desconfie de guias antigos.
Note que a lei fala em renda, encargos ou despesas. Se o contrato põe o condomínio a cargo do inquilino e este deixou de o pagar, também conta.
A resolução não é automática
Atingir os três meses não põe fim ao contrato por si só. O senhorio tem de comunicar a resolução ao inquilino, de forma fundamentada, indicando a obrigação incumprida. Nos processos que chegam aos tribunais, a via mais usada é a notificação judicial avulsa, que dá prova segura de que o inquilino foi notificado. Uma mensagem de telemóvel ou um email simples dificilmente serve de prova suficiente: confirme com um advogado ou solicitador a forma de comunicação adequada ao seu contrato.
O inquilino tem um mês para salvar o contrato
Mesmo depois de notificado, o inquilino pode evitar a resolução. A lei diz que a resolução fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês a contar da notificação. Pôr fim à mora significa pagar tudo: as rendas em atraso e a indemnização.
Com os números do exemplo acima, o inquilino com três meses em dívida teria um mês para pagar 3.960 €. Se o fizer, o contrato continua. Se não, a resolução produz efeitos e o inquilino deve entregar o imóvel.
Esta segunda oportunidade não é ilimitada ao longo da vida de um contrato. Se o seu inquilino já usou este mecanismo antes, peça a um advogado que confirme, antes de enviar a carta, se ele ainda o pode invocar.
Atrasos repetidos: a regra dos quatro atrasos em 12 meses
Há inquilinos que nunca chegam aos três meses de dívida, mas pagam sempre tarde. Para estes casos, o Código Civil tem uma regra própria: o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
Mais de quatro vezes significa, pelo menos, cinco atrasos superiores a oito dias no mesmo período de 12 meses, no mesmo contrato.
Aqui há duas diferenças decisivas face aos três meses de mora:
- O inquilino não pode salvar o contrato pagando. Nesta causa, a jurisprudência é clara: o arrendatário não pode pôr fim à mora pagando o montante em falta no prazo de um mês, porque a lei afasta essa faculdade.
- O senhorio tem prazo para agir. A resolução com base nesta regra deve ser feita no prazo de três meses a contar do conhecimento do facto, segundo o Tribunal da Relação de Lisboa. Quem deixa passar o prazo perde a possibilidade de usar esses atrasos.
É aqui que o registo dos primeiros oito dias se torna valioso. Uma folha simples com a data de vencimento, a data de pagamento e o número de dias de atraso de cada mês é a prova de que precisa.
Do contrato resolvido ao despejo
Resolvido o contrato, o inquilino deve sair. Se não sair, o senhorio precisa de um título que lhe permita recuperar o imóvel. Desde fevereiro de 2024, essa tramitação está concentrada no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que é uma alternativa aos tribunais comuns. O BAS recebe e tramita o procedimento especial de despejo e o procedimento de injunção em matéria de arrendamento, com o objetivo de tornar o processo mais rápido.
Os dois procedimentos servem fins diferentes:
| Procedimento no BAS | Para que serve | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Procedimento especial de despejo | Recuperar a posse do imóvel depois de o contrato cessar | O inquilino não entregou a casa após a resolução |
| Injunção em matéria de arrendamento | Cobrar rendas, encargos ou despesas em dívida | Quer recuperar o dinheiro, com ou sem despejo |
Em ambos, o pedido assenta no contrato e na prova da comunicação feita ao inquilino. Por isso a notificação bem feita é a peça central de todo o processo: se tiver falhas, o pedido pode ser recusado ou contestado com êxito.
O que nunca deve fazer
Trocar a fechadura, retirar os bens do inquilino, cortar a água ou a luz ou entrar em casa sem autorização não é despejo. É fazer justiça pelas próprias mãos, e pode virar o processo contra o senhorio, com responsabilidade civil e até criminal. Por mais longa que seja a dívida, o caminho para recuperar a casa é o procedimento legal.
E a caução?
A tentação é usar a caução para "pagar" os meses em atraso. Atenção à diferença: a caução é uma garantia de cumprimento do contrato, enquanto a renda antecipada é pagamento adiantado de meses de ocupação, como distingue a Relação do Porto num acórdão de abril de 2025. O que o contrato diz sobre cada valor determina o que pode fazer com ele. Explicamos as regras no nosso guia sobre a caução no arrendamento e como recuperá-la.
Passo a passo para o senhorio com rendas em atraso
- Dia 1 a 8 de atraso: registe a data, envie um lembrete cordial e não aplique penalizações.
- A partir do dia 9: comunique por escrito que a renda está em mora e que, nos termos da lei, acresce a indemnização de 20%. Proponha uma data para regularizar.
- Se o inquilino propuser um plano de pagamento: pode aceitar, mas ponha-o por escrito, com datas e valores, e deixe claro que aceitar pagamentos parciais não significa abdicar dos seus direitos.
- Aos três meses de mora, ou ao quinto atraso superior a oito dias em 12 meses: fale com um advogado ou solicitador e prepare a comunicação de resolução, fundamentada e com prova de receção.
- Depois da notificação: no caso dos três meses, conte o mês que o inquilino tem para pagar tudo. No caso dos atrasos repetidos, esse mês não se aplica.
- Se o inquilino não sair: avance com o procedimento especial de despejo no BAS e, se quiser recuperar o valor, com a injunção.
- Durante todo o processo: guarde recibos, extratos, mensagens e cartas numa só pasta, por ordem de data.
Se o objetivo é terminar o contrato por acordo, sem litígio, temos minutas, cálculos e uma checklist para a rescisão do arrendamento. E para ver o enquadramento geral, incluindo o que mudou recentemente, leia o nosso resumo da lei do arrendamento em 2026.
Se é inquilino e está a atrasar-se
Esta página é escrita sobretudo para senhorios, mas a lógica também serve o outro lado. Se sabe que vai falhar a data, fale com o senhorio antes de ela chegar. Pagar dentro dos oito dias evita os 20%. Pagar tudo no mês seguinte à notificação de resolução por três meses de mora mantém o contrato. E atrasos pequenos mas frequentes são perigosos: ao quinto atraso superior a oito dias em 12 meses, pagar depois já não chega.
Se o problema é um crédito à habitação que pesa no orçamento familiar, renegociar a prestação pode libertar margem. É precisamente um dos serviços de crédito habitação e renegociação bancária da MaxFinance Golden Line.
A nossa perspetiva
Acompanhamos senhorios em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo desde 2003, e a lição repete-se: a maior parte dos problemas com rendas em atraso decide-se antes de o contrato ser assinado e nos primeiros dias do primeiro atraso, não no tribunal.
Antes da assinatura, a diferença está num contrato claro, com data de vencimento, meio de pagamento e encargos bem definidos, e numa análise séria de quem vai ocupar o imóvel. Depois, está na disciplina: registar cada pagamento, comunicar por escrito e não deixar que a simpatia transforme um atraso pontual num hábito de meses.
Também vemos o erro oposto. Senhorios que, ao segundo mês de atraso, enviam cartas ameaçadoras sem fundamento legal, ou que falam em mudar a fechadura. Isso só atrasa a solução e enfraquece a sua posição. O caminho legal tem etapas, e respeitá-las é o que torna o despejo, quando necessário, mais rápido.
É por isso que, na Golden Line, a mediação de arrendamento vem acompanhada de apoio jurídico e processual. Para os nossos consultores, saber explicar esta sequência a um proprietário, com números e prazos, faz parte da formação contínua que damos: é o que distingue um consultor de confiança de alguém que só mostra casas.
— Sónia Godinho
Quando faz sentido pedir ajuda profissional
Um atraso pontual resolve-se com uma conversa. Já uma dívida de três meses, um inquilino que não responde ou um contrato com cláusulas pouco claras pedem acompanhamento. Na Golden Line, o nosso serviço jurídico e processual acompanha senhorios na comunicação de resolução, na organização da prova e no encaminhamento para o BAS. Se está a pensar em mudar de estratégia para o imóvel, pode também pedir-nos uma avaliação gratuita e personalizada, útil tanto para voltar a arrendar como para ponderar vender uma casa arrendada.
Perguntas frequentes
Quantos dias de atraso pode ter a renda sem penalização?
Oito dias a contar do vencimento. Se o inquilino pagar dentro desse prazo, o senhorio não pode exigir indemnização. A partir do nono dia, acresce 20% do valor em dívida.
Ao fim de quanto tempo o senhorio pode pedir o despejo por falta de pagamento?
Pode resolver o contrato com três meses ou mais de mora, ou quando houver mais de quatro atrasos superiores a oito dias em 12 meses. A resolução tem de ser comunicada formalmente ao inquilino. Só se este não entregar o imóvel é que o senhorio avança com o procedimento especial de despejo no BAS.
Se o inquilino pagar tudo depois da carta, o contrato continua?
Depende da causa. Na mora de três meses, o inquilino que pague rendas e indemnização no prazo de um mês após a notificação anula a resolução. Nos atrasos repetidos, esse pagamento já não impede a resolução do contrato.
Posso ficar com a caução para cobrir as rendas em atraso?
A caução é uma garantia de cumprimento do contrato e não se confunde com renda antecipada. O uso que pode dar-lhe depende do que o contrato estabelece. Se houver dúvida, peça a um advogado que leia a cláusula antes de reter qualquer valor.
Posso mudar a fechadura se o inquilino não paga?
Não. Recuperar o imóvel pelas próprias mãos expõe o senhorio a responsabilidade civil e criminal. O caminho é a resolução do contrato e, se necessário, o procedimento especial de despejo.
Fontes
- Diário da República: Vencimento da renda
- DGPJ: Guia de Acesso ao Direito e à Justiça
- Diário da República: Acórdão da Relação do Porto, processo n.º 9441/23.4T8VNG.P1
- DGSI: Acórdão do Tribunal da Relação de Évora (2025), tolerância de oito dias
- Código Civil, artigo 1083.º: fundamento da resolução
- DGSI: Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa sobre o prazo de resolução
- DGSI: Acórdão do Tribunal da Relação de Évora sobre o prazo de um mês
- CSM: Acórdão ECLI:PT:TRE:2021:1787.19.2YLPRT.E1.C0
- DGAJ: Balcão do Arrendatário e do Senhorio entra em funcionamento
- Diário da República: Acórdão da Relação do Porto sobre caução e renda antecipada