Para a maioria dos senhorios, o englobamento das rendas só compensa se o agregado ficar num escalão com taxa marginal inferior à taxa especial aplicada às rendas, ou se existirem prejuízos prediais que reduzam a base tributável. A opção é anual e faz-se no Anexo F, Quadro 6G, campo 06. Antes de decidir, faça uma simulação com os três critérios: taxa marginal, despesas dedutíveis e resultado final.
Em resumo:
- A opção abrange todos os imóveis da Categoria F nesse ano, não pode ser escolhida renda a renda e tem de ser renovada anualmente.
- São dedutíveis IMI, imposto do selo, seguros, condomínio obrigatório e obras de conservação realizadas nos 24 meses anteriores ao arrendamento; mobiliário não conta.
- Se as despesas excederem as rendas, o prejuízo predial pode abater-se ao rendimento global quando há englobamento, reduzindo o rendimento coletável do agregado.
- As taxas gerais podem atingir 48%; somar rendas aos salários ou às pensões pode elevar o escalão do agregado e aumentar o imposto total.
- No Modelo 3, a opção assinala-se no Anexo F, Quadro 6G, campo 06; compare no simulador o imposto do agregado com e sem englobamento.
Índice
- O que é o englobamento e como se distingue da taxa especial
- Que rendimentos são englobados por obrigação e quais por opção?
- Quando compensa englobar? Critérios e exemplos para senhorios
- Como exercer a opção no Modelo 3, Anexo F, Quadro 6G
- O que pode deduzir e como isso muda o rendimento coletável
- O nosso olhar sobre o apoio a senhorios
- Porque a simulação vale mais do que qualquer regra de bolso
- Como podemos ajudar senhorios que preferem apoio profissional
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que é o englobamento e como se distingue da taxa especial
O englobamento está definido no artigo 22.º do CIRS: o rendimento coletável resulta da soma dos rendimentos de várias categorias, sujeita às taxas gerais e progressivas do IRS. Quem opta por englobar fica obrigado a englobar a totalidade dos rendimentos dessa mesma categoria.
Por defeito, as rendas pagam uma taxa especial, também chamada tributação autónoma. Aqui o rendimento predial fica separado do resto do agregado e não altera o escalão dos salários ou das pensões. As alterações do OE24 distinguiram arrendamento habitacional e não habitacional, com taxas específicas, como 25% para novos contratos habitacionais celebrados a partir de 07.10.2023.
Há ainda um caso à parte. Se abrir atividade como empresário em nome individual, os rendimentos prediais passam para a Categoria B e são obrigatoriamente englobados. Nesse caso já não há escolha: o regime muda de natureza.
Que rendimentos são englobados por obrigação e quais por opção?
Os rendimentos prediais, da Categoria F, são declarados no Anexo F e ficam em tributação autónoma, salvo opção em contrário. Os rendimentos de capitais seguem a mesma lógica: em regra têm taxas liberatórias com retenção na fonte, mas podem ser englobados através do Anexo E. Para quem quiser comparar categorias, o Portal das Finanças resume onde declarar cada tipo de rendimento.
O englobamento passa a ser obrigatório em certos casos de rendimento elevado. Os registos parlamentares referem uma regra que sujeita certos rendimentos a englobamento em determinadas situações previstas na lei. Se o seu agregado tem rendimentos elevados, confirme a regra aplicável ao seu caso antes de preencher a declaração.
Por fim, a opção pelo englobamento não é seletiva. Aplica-se a todos os imóveis arrendados nesse ano, não apenas àquele que lhe convém.
Quando compensa englobar? Critérios e exemplos para senhorios
O englobamento tende a ser mais vantajoso para quem está em escalões baixos ou tem despesas dedutíveis elevadas com o imóvel, como obras de conservação que transformem o rendimento predial em prejuízo. Pelo contrário, para a maioria dos senhorios com rendas moderadas, as taxas gerais, progressivas até 48%, fazem o englobamento deixar de compensar.
Os critérios a pesar, por esta ordem:
- Escalão do agregado: compare a taxa marginal do seu agregado com a taxa especial aplicável às rendas.
- Despesas dedutíveis: obras, IMI, imposto de selo e seguros reduzem o rendimento líquido.
- Prejuízos prediais: se as despesas superarem as rendas, o prejuízo abate-se ao rendimento global quando há englobamento.
- Retenções já feitas: entram no cálculo final do imposto a pagar ou a receber.
Caso favorável (valores ilustrativos): um casal com poucos rendimentos de trabalho recebe rendas e suporta despesas dedutíveis. Se a taxa marginal final do agregado for inferior à taxa especial aplicável às rendas, o englobamento pode custar menos.
Caso desfavorável (valores ilustrativos): um agregado com salários elevados soma rendas e fica num escalão superior. A taxa marginal passa a exceder a taxa especial aplicável às rendas, e o englobamento aumenta o imposto, inclusive sobre os salários.
Os especialistas recomendam uma simulação rigorosa antes de optar, porque o aumento do rendimento coletável pode deslocar o agregado para um escalão superior e anular a poupança esperada.
Dica profissional: simule no Portal das Finanças com e sem a opção, guarde ambas as simulações e só depois entregue a declaração.
Como exercer a opção no Modelo 3, Anexo F, Quadro 6G
A opção faz-se no Anexo F do Modelo 3, no Quadro 6G, campo 06. Se não a assinalar, aplica-se a taxa especial por defeito. A escolha vale para um ano e tem de ser repetida em cada declaração.
Passos práticos no Portal das Finanças:
- Adicione o Anexo F à declaração do Modelo 3 e preencha os quadros 4.1, 4.2 ou 4.3, conforme o tipo de contrato.
- Use o quadro 7 se tiver rendimentos de OIAI e o quadro 8 para rendas de anos anteriores.
- Assinale o campo 06 do Quadro 6G apenas depois de comparar as duas simulações.
- Valide a declaração, guarde os comprovativos e entregue dentro do prazo.
Lembre-se de que o englobamento aumenta o rendimento coletável global e pode empurrar o agregado para um escalão superior, afetando também a tributação de salários ou pensões. Convém ver o resultado da simulação do agregado inteiro, não só das rendas.
Dica profissional: mantenha uma pasta com contratos, recibos de renda e faturas de obras, para que a validação no Portal das Finanças não fique parada por falta de um documento.
O que pode deduzir e como isso muda o rendimento coletável
Na Categoria F, só entram despesas comprovadas. Segundo o folheto de deduções do Portal das Finanças, podem ser dedutíveis:
- o IMI e o imposto de selo associados ao imóvel;
- as obras de conservação e manutenção realizadas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento;
- os seguros ligados ao arrendamento;
- encargos obrigatórios de condomínio, quando aplicável.
Ficam de fora as depreciações e o mobiliário. É um erro comum juntar à lista despesas de recheio da casa, que a lei não aceita.
Quando as despesas superam as rendas, forma-se um prejuízo predial. Com a opção pelo englobamento, esse prejuízo abate-se ao restante rendimento do agregado e reduz o rendimento coletável, algo que a taxa especial não permite. É por isto que um ano de obras pesadas pode tornar o englobamento atrativo, mesmo para quem normalmente prefere a tributação autónoma.
Quanto à documentação, ligue cada fatura ao NIF correto e confirme que aparece no e-Fatura. Guarde também os comprovativos de pagamento do IMI e do condomínio, porque são o primeiro alvo de uma eventual validação. As deduções à coleta, que se declaram à parte, têm regras próprias e não se confundem com as despesas da Categoria F.
O nosso olhar sobre o apoio a senhorios
Somos uma agência imobiliária da rede RE/MAX, com experiência no mercado português há vários anos e atuação em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e Alentejo. Na prática, o que mais facilita este tema é a preparação. Disponibilizamos avaliação gratuita e personalizada, apoio jurídico e processual e, quando as obras exigem financiamento, intermediação de crédito através da MaxFinance Golden Line.
Antes de nos contactar, reúna os contratos de arrendamento, os recibos de renda do ano e as faturas de obras e de IMI. Com esses documentos, a conversa fica concreta desde o primeiro minuto. Sobre o enquadramento mais geral, tem também o nosso artigo sobre IRS e rendimentos prediais em 2026.
Porque a simulação vale mais do que qualquer regra de bolso
Há quem defenda que o englobamento nunca compensa, e quem o recomende a qualquer senhorio de rendimentos baixos. Nenhuma das duas frases resiste a números reais. O resultado depende do seu escalão, das despesas desse ano e do que mais entra no agregado. O que o raciocínio sustenta é uma ordem de prioridades: primeiro reunir as despesas e confirmar se há prejuízo predial, depois comparar a taxa marginal com a taxa especial, e só no fim assinalar o campo 06.
O conselho corrente falha num ponto: olha para as rendas isoladamente. Mas o englobamento mexe no agregado inteiro, incluindo salários e pensões, e uma poupança nas rendas pode transformar-se numa perda maior noutro lado. Por isso, o que eu faria de diferente é simular sempre, todos os anos. Um senhorio que optou por englobar num ano de obras não deve repetir a opção no ano seguinte por inércia. As regras também se movem, como mostra o Decreto-Lei n.º 97/2026 sobre arrendamento acessível e limites de dedução, e o que compensava há dois anos pode já não compensar.
— Sónia Godinho
Como podemos ajudar senhorios que preferem apoio profissional
Se prefere não decidir sozinho, damos-lhe apoio prático para chegar à simulação com os dados certos. Eis o que oferecemos:
- Avaliação gratuita e personalizada do imóvel, para quantificar rendas e despesas;
- Estudo de mercado, para perceber a renda ajustada ao seu imóvel;
- Apoio jurídico e processual na preparação documental;
- Intermediação de crédito através da MaxFinance Golden Line, para obras.
Reúna os contratos e as faturas de despesas e fale connosco através da nossa página de serviços.
Este artigo fornece informações gerais e não substitui o aconselhamento de um consultor financeiro qualificado. Consulte um profissional financeiro qualificado sobre o seu caso antes de agir com base neste conteúdo.
Perguntas frequentes
Posso englobar apenas uma das minhas rendas?
Não. A opção aplica-se a todos os rendimentos da Categoria F desse ano, sem escolha por imóvel. A regra decorre do artigo 22.º do CIRS, que obriga a englobar a totalidade dos rendimentos da categoria.
O que acontece se não assinalar o campo 06 do Quadro 6G?
Aplica-se por defeito a taxa especial sobre as rendas. A opção pelo englobamento é anual, por isso tem de a assinalar em cada declaração em que a queira exercer.
É obrigatório englobar as mais-valias imobiliárias no IRS?
Depende do caso e do valor do rendimento. Existem regras que impõem o englobamento acima de certos limiares de rendimento coletável, referidos nos registos parlamentares. O Anexo G do Modelo 3 traz as instruções aplicáveis, e convém confirmar a sua situação antes de entregar.
Como preencher o IRS com rendas?
Adicione o Anexo F ao Modelo 3, preencha os quadros correspondentes ao tipo de contrato e decida sobre o Quadro 6G. Use o simulador do Portal das Finanças antes de entregar, com e sem englobamento, e compare os resultados.
Fontes
- Rendimentos prediais: quais os impostos e as isenções
- Debates Parlamentares - Diário 016, p. 36 (2025-06-30)