Pode pedir um crédito habitação com hipoteca para comprar uma segunda habitação em Portugal, mesmo que ainda esteja a pagar o empréstimo da casa onde vive. As regras são mais exigentes do que na primeira casa. O banco financia no máximo 80% do imóvel, soma as prestações de todos os seus créditos para calcular a taxa de esforço e não há isenção de IMT. Na prática, precisa de mais capitais próprios e de uma margem confortável no orçamento. Neste guia explicamos quanto o banco empresta, quanto dinheiro deve juntar, como é analisado o seu rendimento e que impostos paga na compra e todos os anos depois dela.
Em resumo
- O limite de financiamento para uma segunda habitação é de 80% do valor do imóvel, contra 90% na habitação própria e permanente. Conte com pelo menos 20% de entrada, mais impostos e despesas.
- A taxa de esforço (DSTI) junta a prestação nova e as prestações que já paga. O limite de referência do Banco de Portugal é 45%, e muitos bancos aprovam com margens mais baixas.
- O prazo máximo é de 40 anos se tiver até 35 anos de idade e de 35 anos a partir daí.
- Na compra paga IMT sem escalão isento (de 1% a 6%, ou 7,5% acima de 1.150.853 €), Imposto do Selo de 0,8% sobre o imóvel e Imposto do Selo sobre o valor do empréstimo.
- Todos os anos paga IMI e, se o património habitacional for elevado, o Adicional ao IMI.
Índice
- O que conta como segunda habitação
- Pode ter dois créditos habitação ao mesmo tempo?
- Quanto financia o banco e quanto precisa de ter de seu
- Taxa de esforço: como o banco lê o seu orçamento
- Prazo, taxa de juro e outras condições
- Impostos na compra de uma segunda habitação
- Custos anuais de ter uma segunda casa
- Se a segunda casa for para arrendar
- A nossa perspetiva
- Como preparar o pedido, passo a passo
- Como podemos ajudar
- Perguntas frequentes
- Fontes
O que conta como segunda habitação
Para o banco e para as Finanças, a habitação própria e permanente é a casa onde vive e tem o domicílio fiscal. Qualquer outro imóvel de habitação é tratado como habitação secundária: a casa de férias no Alentejo, o apartamento perto da praia em Cascais, o T1 em Lisboa para os filhos que vão estudar ou o imóvel comprado para arrendar.
A classificação muda o crédito e os impostos. O banco aplica limites mais apertados, a avaliação de risco é mais cuidadosa e a lei não prevê os benefícios fiscais da primeira casa. A garantia pública que permite financiar entre 85% e 100%, por exemplo, destina-se à primeira habitação própria e permanente de jovens até aos 35 anos. Não se aplica a uma segunda casa.
Há um caso que convém conhecer. Se vender a casa atual e passar a viver na nova, esta deixa de ser secundária. Nesse cenário compensa planear a venda e a compra em conjunto, porque a finalidade declarada ao banco muda o limite de financiamento e o IMT.
Pode ter dois créditos habitação ao mesmo tempo?
Pode. Nenhuma regra proíbe um agregado familiar de ter dois empréstimos à habitação em simultâneo, e há bancos que o confirmam nas respostas aos clientes quando os contratos estão no regime geral.
O que decide a aprovação é a sua capacidade de pagar tudo. Antes de conceder o novo empréstimo, o banco é obrigado a avaliar a sua solvabilidade e só deve emprestar se for provável que cumpra todas as obrigações. Nessa análise pode consultar as responsabilidades de crédito comunicadas ao Banco de Portugal, por isso o primeiro empréstimo, os cartões e o crédito automóvel aparecem sempre. Se o pedido for recusado com base nessa informação, o banco tem de lhe comunicar a recusa sem demora injustificada. Mesmo com uma avaliação positiva, não é obrigado a aprovar.
Quanto financia o banco e quanto precisa de ter de seu
Pela medida macroprudencial do Banco de Portugal, o rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel (LTV) deve ficar nos 80% para finalidades que não sejam a habitação própria e permanente. Esses 80% são calculados sobre o menor de dois valores: o preço de compra ou a avaliação bancária. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença sai do seu bolso.
Os bancos podem ser mais restritivos do que este teto. Quando o imóvel se destina a arrendamento, há bancos que limitam o financiamento a 60% do valor de avaliação, o que aumenta bastante a entrada.
Exemplo: casa de 250.000 € avaliada em 240.000 €
Imagine uma casa secundária no continente com preço de 250.000 € e avaliação de 240.000 €.
| Parcela | Valor |
|---|---|
| Financiamento máximo (80% de 240.000 €) | 192.000 € |
| Entrada (preço menos financiamento) | 58.000 € |
| Imposto do Selo sobre a compra (0,8% de 250.000 €) | 2.000 € |
| IMT de habitação secundária, tabelas de 2026 | cerca de 8.100 € |
| Imposto do Selo sobre o empréstimo (0,6% de 192.000 €) | 1.152 € |
| Total antes de escritura, registos e comissões | cerca de 69.250 € |
Ou seja, numa casa de 250.000 € deve contar com perto de 28% do preço em dinheiro próprio, antes das despesas de escritura, registos, avaliação e abertura do processo. Para fazer a conta completa ao seu caso, veja o nosso guia dos custos de comprar casa em 2026.
Taxa de esforço: como o banco lê o seu orçamento
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal que fica comprometida com prestações de crédito. Na versão regulamentar chama-se DSTI e a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 baixou o limite de referência de 50% para 45%.
Na segunda habitação, este é o ponto em que mais processos se decidem, por três razões.
- Entram todas as prestações. A do crédito novo soma-se à do crédito da casa onde vive, ao crédito automóvel, ao crédito pessoal e aos limites de cartões.
- O cálculo inclui um choque na taxa de juro. O banco não usa só a prestação que vai pagar de facto, mas uma prestação simulada com juros mais altos. No exemplo das perguntas frequentes do Banco de Portugal, uma prestação real de 537,69 € passa a contar como 671,63 € no rácio. Por isso o seu DSTI fica sempre acima da taxa de esforço que vê no orçamento.
- O limite máximo não é o objetivo do banco. Guias de crédito publicados por bancos portugueses apontam para taxas de esforço entre 30% e 40% como zona prudente, abaixo do teto regulamentar.
Exemplo de taxa de esforço
Um casal com 4.000 € líquidos por mês paga 700 € pela casa onde vive. Pede 192.000 € a 35 anos e, admitindo uma taxa de juro de 3,5% (um valor ilustrativo), a prestação nova ronda os 794 €. A taxa de esforço real passa a ser de cerca de 37% (1.494 € em 4.000 €). Com o choque de juro aplicado pelo banco, o rácio regulamentar sobe e aproxima-se dos 45%. Se o casal tiver também um crédito automóvel, o processo pode deixar de passar.
Antes de procurar casa, convém por isso simular com todas as prestações em cima da mesa e, se fizer sentido, liquidar créditos pequenos ou renegociar o empréstimo atual para baixar a prestação.
Prazo, taxa de juro e outras condições
Prazo. Desde 1 de agosto de 2026 a maturidade máxima recomendada é de 40 anos para mutuários até aos 35 anos e 35 anos para os restantes. Como a segunda casa costuma ser comprada mais tarde, a maioria dos compradores fica no prazo de 35 anos, e os bancos ainda aplicam uma idade máxima no fim do contrato. Explicamos isto em detalhe no guia dos prazos do crédito habitação por idade.
Taxa de juro e spread. O spread depende da política do banco e do seu perfil. O risco que o banco atribui a uma segunda casa e um LTV mais baixo pesam na proposta, tal como os produtos associados (domiciliação do ordenado, seguros, cartões). A escolha entre taxa fixa ou variável tem mais peso aqui, porque uma subida de juros afeta duas prestações ao mesmo tempo.
Custos além dos juros. O crédito habitação pode incluir comissões de abertura e de avaliação, impostos, emolumentos do registo da hipoteca e os seguros exigidos pelo banco, normalmente o seguro de vida e o seguro multirriscos. Compare sempre a TAEG, que junta estes custos num único número, e não apenas o spread.
Amortização antecipada. Pode reduzir ou liquidar o empréstimo antes do prazo. A comissão está limitada e, num preçário publicado no Portal do Cliente Bancário, é de 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa sobre o capital amortizado. Se pensa amortizar com rendas ou com um bónus anual, compare também a forma como a prestação evolui ao longo do contrato. As prestações crescentes na amortização, por exemplo, começam mais baixas e sobem com o tempo, o que muda o custo total e o momento em que compensa amortizar.
Impostos na compra de uma segunda habitação
IMT
Na habitação secundária não existe o escalão isento da habitação própria e permanente. Segundo o guia fiscal da Autoridade Tributária, as taxas são progressivas entre 1% e 6%, com taxa única de 7,5% acima de 1.150.853 €. O imposto incide sobre o maior valor entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário (VPT). Os escalões são atualizados todos os anos no Orçamento do Estado, e o nosso guia de impostos ao comprar casa tem as tabelas em vigor e exemplos de cálculo.
Imposto do Selo
Paga duas vezes. A primeira é na compra: 0,8% sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT, ou seja, 2.000 € numa casa de 250.000 €. A segunda é sobre o empréstimo: 0,6% do montante financiado em contratos com prazo superior a cinco anos, ou 1.152 € num crédito de 192.000 €. Os detalhes estão no artigo sobre o Imposto do Selo na compra de casa.
O IMT e o Imposto do Selo da compra são pagos antes da escritura e não entram no financiamento. Têm de vir dos seus capitais próprios.
Custos anuais de ter uma segunda casa
Depois da escritura, a casa tem custos fixos que entram no seu orçamento e que o banco também tem em conta quando avalia a sua margem.
- IMI. É cobrado todos os anos sobre o VPT, com uma taxa fixada por cada município entre 0,3% e 0,45%. Num imóvel com VPT de 150.000 €, isto dá entre 450 € e 675 € por ano, conforme a câmara.
- Adicional ao IMI (AIMI). Incide sobre a soma do VPT dos prédios habitacionais e terrenos para construção que detém. Para pessoas singulares há uma dedução de 600.000 € e taxas entre 0,7% e 1,5% sobre o excedente. Só toca quem tem um património imobiliário elevado, mas a segunda casa pode ser o imóvel que leva a soma acima do limiar.
- Condomínio, seguros e manutenção. O seguro multirriscos exigido pelo banco, a quota do condomínio, a eletricidade, a água e as reparações correm o ano inteiro, mesmo que só use a casa nas férias.
Se a segunda casa for para arrendar
Comprar para arrendar é financiado como habitação secundária, com o mesmo teto de 80% e, em alguns bancos, limites mais baixos sobre a avaliação. Muitos bancos não contam a renda futura como rendimento na análise, ou contam apenas parte. Quando já tem contratos de arrendamento declarados, com rendas regulares, o cenário melhora.
As rendas têm de ser declaradas no IRS e o regime de tributação deve ser escolhido com um contabilista certificado antes de assinar o primeiro contrato. A escolha pesa na rentabilidade líquida, sobretudo quando há obras ou juros do crédito a considerar. A localização também conta: um T1 junto a uma faculdade em Lisboa ou um T2 numa zona com procura familiar em Oeiras têm perfis de inquilino, vazio e manutenção muito diferentes.
A nossa perspetiva
Na Golden Line acompanhamos compradores de segunda habitação há mais de vinte anos em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo, e vemos sempre o mesmo padrão: os processos que correm bem são preparados antes de se escolher a casa.
O erro mais comum é apaixonar-se pelo imóvel e só depois descobrir que a avaliação bancária fica abaixo do preço ou que a taxa de esforço, já com o choque de juro, não passa. Por isso começamos pelos números: quanto o banco tende a financiar no seu caso, quanto tem de levar de capitais próprios e qual a prestação que o seu orçamento suporta com folga.
Acreditamos que mediação, crédito e apoio jurídico devem estar ligados. Quando o consultor que conhece o mercado local, a equipa de intermediação de crédito e o acompanhamento processual trabalham em conjunto, a escritura chega mais cedo e com menos surpresas. É essa a solução completa que procuramos dar a cada cliente.
Sónia Godinho
Como preparar o pedido, passo a passo
- Faça o inventário das suas dívidas. Junte as prestações atuais, o capital em dívida de cada crédito e os limites dos cartões. É isto que o banco vai ver no Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.
- Calcule a taxa de esforço com margem. Some a prestação estimada da segunda casa e confirme que fica bem abaixo dos 45%, idealmente na zona dos 30% a 40%.
- Defina o orçamento de capitais próprios. No mínimo 20% do preço, mais IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e uma reserva para a hipótese de a avaliação ficar abaixo do preço.
- Reveja o crédito atual. Uma renegociação do spread ou do prazo do primeiro empréstimo pode libertar a margem que falta.
- Escolha a zona e o tipo de imóvel com dados. Um estudo de mercado mostra preços reais de venda e procura de arrendamento, o que ajuda também na avaliação bancária.
- Peça propostas a vários bancos e compare a TAEG, os seguros exigidos e as comissões de amortização antecipada.
- Garanta o acompanhamento jurídico da promessa de compra e venda, da certidão predial e da escritura, sobretudo se comprar em compropriedade ou através de herança.
Como podemos ajudar
Na MaxFinance Golden Line tratamos da intermediação de crédito habitação para a sua segunda casa. Analisamos a sua taxa de esforço com todos os créditos que já tem, apresentamos o processo aos bancos e comparamos as propostas consigo. Se o crédito atual está a pesar no orçamento, avaliamos também uma renegociação bancária antes do novo pedido.
Fale com a equipa da MaxFinance Golden Line sobre o seu crédito. Se precisar de vender um imóvel para reforçar a entrada, peça a nossa avaliação gratuita e personalizada. Para a escolha da zona e para a parte legal da compra, temos estudo de mercado e apoio jurídico e processual.
Perguntas frequentes
Posso usar a casa onde vivo como garantia para comprar a segunda?
Em alguns casos, sim. Se a casa atual estiver livre de encargos ou tiver pouco capital em dívida, pode ser dada como garantia adicional, o que reforça o processo. Continua a aplicar-se o limite de LTV e a avaliação da taxa de esforço com todas as prestações. O banco avalia as duas garantias, e as duas avaliações e registos têm custos.
O spread de uma segunda habitação é sempre mais alto?
Não há uma regra legal que o imponha. Cada banco define o preço conforme o risco que atribui à operação e ao seu perfil, e um LTV mais baixo pode até ajudar. A forma segura de saber é pedir propostas a vários bancos e comparar a TAEG.
A segunda habitação tem isenção de IMT?
Não. A isenção e o escalão a 0% existem apenas para a habitação própria e permanente. Na habitação secundária o IMT começa logo em 1% e sobe por escalões, até à taxa única de 7,5% acima de 1.150.853 €.
Se mais tarde passar a viver na segunda casa, o crédito muda?
As condições do contrato não mudam sozinhas. Pode pedir ao banco a alteração da finalidade quando passar a ter aí o domicílio fiscal, e o banco decide se revê o spread ou outras condições. O IMT pago na compra não é devolvido por esta mudança.
Quanto tempo demora a aprovação?
Depende do banco e da documentação que entregar. A aprovação de princípio pode sair em poucos dias, mas a avaliação do imóvel, a aprovação final e a marcação da escritura levam normalmente algumas semanas. Ter os comprovativos de rendimentos e as dívidas atuais organizados desde o início é o que mais encurta o processo.
Fontes
- Banco de Portugal: medida macroprudencial para novos contratos de crédito
- Banco de Portugal: Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026
- Banco de Portugal: FAQ sobre medidas macroprudenciais
- Portal do Cliente Bancário: avaliação da solvabilidade
- Portal do Cliente Bancário: regimes de crédito habitação
- Portal do Cliente Bancário: taxas de juro no crédito à habitação
- Portal do Cliente Bancário: preçário com comissões de reembolso antecipado
- Autoridade Tributária: guia fiscal geral
- Autoridade Tributária: direitos e deveres do proprietário de um prédio
- Ajuda sobre crédito habitação com mais de um empréstimo
- Guia de crédito habitação com taxas de esforço prudentes
- Condições de financiamento para arrendamento
Recomendações
- Crédito habitação para não residentes: guia para 2026
- Prazos do crédito habitação por idade: as novas regras em 2026
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